如果没有五年前的锁定和债务危机，凯撒本可以跻身1000亿住房企业之列，但直到2019年，凯撒才获得1000亿元人民币。
公司深受这份迟到的“礼物”的鼓舞，凯撒再次被列入前30名。经过5年的债务重组和业务重组，凯撒正重返主阵营。
但是危机的副作用不能说完全消除了。目前，凯撒行业净负债率仍然偏高，多元化扩张的风险依然存在。
得益于广深地区、粤港澳和大湾区的深耕布局，凯撒这个所谓的老改革之王，在庞大的老湾区保护区中占有最大的比重，这也是中信和平安当初帮助凯撒的原因之一。凯撒未来的表现和安全缓冲也将取决于旧改造项目的流动性。
坎坷千亿路
凯撒是2019年361000亿住房企业中最特别的。
根据克里的数据，凯撒去年实现了1152亿英镑的全面销售额，首次达到1000亿英镑。它的排名也从2018年的37位上升到29位，成为前30名。
这是公司5年后重返行业前30名，意义重大。
许多凯撒人对2014年底的危机记忆犹新。当时，凯撒深圳的项目突然被禁止出售，随后资本链断裂，债务违约，300多亿国内外债务一度将公司拖到破产边缘。
试图收购融创的凯撒在最后一刻顶住了放弃收购的压力，向金融机构寻求支持。
2016年初，中国平安银行、中信银行等金融机构接受输血。其中，平安银行与凯撒达成了高达500亿元人民币的战略合作。
然而，由于危机，凯撒暂停交易727天，直到2017年3月才恢复交易。在过去的两年里，凯撒错过了行业高速发展的黄金时期，也错过了数千亿美元。
事故发生前，凯撒排名第25位，2013年销售额为239亿元。2014年上半年，凯撒的销售额达到112亿英镑，排在第19位，这是一幅经济繁荣的画面。事故发生后，该公司的排名急剧下降，甚至没有在2015年达到前100名。
幸运的是，凯撒在2016-2018年恢复交易以赶上大牛市，尤其是粤港澳台大湾区市场的爆发，使得这三年合约销售的年复合增长率达到53%，但排名仍在30之外。
2016年，凯撒以317亿元的销售额排名第46位。2017年，467亿元人民币在2018年排名第39和37位。
凯撒毫不掩饰其在恢复交易后迅速进入1000亿住房企业名单的野心。2017年回归后，郭英成表示，他“对凯撒的未来充满信心”。今年的合同销售目标是400亿元，预计3年内达到1000亿元。
两年后，通过合作和开发自己的项目，凯撒的全面销售额首次超过1000亿英镑，比郭英成的计划早了一年。
在过去的几年里，原本与凯撒处于同一水平的房企已经冲到了前面，许多冉冉升起的新星已经超越了凯撒，如徐汇、阳光城、荣鑫中国等。
然而，仲达证券认为，随着业务重回正轨，凯撒释放优质资源、提升行业地位将形成良性循环，流动性状况预计将继续改善，市值与资产价值之间的差距预计将逐渐缩小。
持续降负债
凯撒首次突破1000亿元，刚刚跨过门槛。从危机中恢复过来的凯撒三年来也一直致力于解决高债务的困境。
根据凯撒的财务报告，该公司的净债务比率从过去三年的308%降至236%，2018年底降至236%，同比下降64%。
截至2019年6月底，凯撒集团的净负债率为191%，比去年年底下降了45个百分点。
虽然年报尚未发布，但根据董事会设定的目标，希望到2019年债务能够降至200%以下，预计这一目标能够实现。
凯撒主席郭英成说
以足球产业为例。在2018年的业绩会议上，首席执行官兼执行董事麦凡透露，凯撒从2016年开始接管足球俱乐部，头三年支出超过20亿元，包括转会和运营费用。
足球产业投资规模大，资本撤出缓慢。恒大足球已经运营多年，赢得了亚锦赛，但仍在亏损。凯撒足球也是“烧钱”。
2018年，凯撒实现总收入387.05亿元，房地产销售额360.81亿元，占比93.2%，仍占绝对多数。
凯撒希望通过足球俱乐部和体育场的运营以及其他文化和旅游业的支持来形成自己独特的竞争力，这肯定是一个艰难的过程。
2019年，资金短缺的凯撒推出多种融资方式，发行了不少于9张30亿美元的优先票据，利率从10.875%到11.95%不等。其中，进入10月份后，累计发行3张美元钞票，票面利率达到11.95%，在行业内偏高。
但是凯撒有自己的杀手。凯撒，被称为“旧改革之王”，是粤港澳湾区的先锋。该公司在旧的改革和城市更新中建立了自己的竞争力和“护城河”。
财务报告显示，截至去年6月，凯撒土地储备总面积约为2580万平方米，估计总价值约为5000亿元(不包括尚未确认的旧变化)。其中，大湾区按面积和价值分别占55%和69%。根据市政计算，一、二线城市的价值约占土地总存量的90%，其中深圳约占四分之一。
安信证券认为，凯撒的土壤储存质量相对较好，具有较强的移除和变现能力，这在房地产逆周期中更为有利。
此外，公司还有3200万平方米的存量土地要转为正式土地储备，其中约1000万平方米位于深圳，将带来约4500亿元的价值。大湾区项目总储备预计将带来约1.8万亿元的价值。这种土地储备在20大住宅企业中也极具竞争力。
仲达指出，该公司的城市更新业务和多样化的工业布局迎合了当地的核心需求。这种“双赢”的商业模式，能够以低价格在核心城市获得高质量的土地和仓储资源，是目前增加核心城市市场份额的少数途径之一。
凯撒未来能进入前20名或前10名吗？郭英成没有向公众披露此事。我相信他心里有自己的答案。
(编辑:陆羽)