为盘活闲置商业写字楼存量，规范现有商业写字楼改造为租赁房(以下简称“商业租赁”)，有效增加住房租赁市场的有效供给，深圳市住房和建设局近日组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)(以下简称《通知》)，主要规范“商业租赁”的改造原则、条件、要求、实施程序和保障措施。
关于重建条件，《通知》明确指出，只有同时满足以下条件，才能进行此类房屋的重建:第一，房地产是首次登记，房地产证用于办公和商业用途。
第二，没有限制转让登记的情况，如扣押登记；如果有其他权利，如抵押登记，必须同时获得所有其他权利持有人的同意。
第三，它基于地块或建筑。如果一个地块或建筑物不能作为一个单元使用，改造部分应是一个相对独立的空间，原则上改造后的出租房屋应不少于50个单元(房间)。
《通知》提出了商业办公楼改造的七项要求。
一是结构安全。改造项目实施前，实施主体应当委托具有检测资质的第三方专业评估机构对房屋进行结构安全检测和评估，确定房屋结构安全现状，作为房屋改造设计的依据。在工程改造过程中，工程建设单位或者设计单位不得损坏或者随意改变房屋承重结构和主体结构，必须保证房屋结构的安全牢固。
第二，消防安全。考虑到商业写字楼的改造主要是基于小型公寓类型，在不改变土地性质的情况下，主要是将商业写字楼的建筑功能调整为商业公寓的建筑功能。为此，《通知》要求装修工程应按照公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并根据公寓的使用功能办理消防审批手续。
三是环境保护和卫生。为确保翻新后租赁住房的生活功能，《通知》要求翻新后租赁住房具备环境保护、供水和卫生条件。除良好的卫生、通风、照明、给排水等生活条件外，还应当符合国家和本市有关室内空气质量标准以及环境保护、供水卫生部门的其他相关专业要求(如给排水管道设置和烟道设置的专业要求)。装修后的出租房屋首次出租，必须经过专业检测达到室内空气质量标准后，方可出租。
第四，财产条例。转换后的商业办公楼基于地块或建筑，或转换后至少50个单元(房间)。未来居民人数众多，物业管理可能会规范化。鉴于已形成明确的物业管理区域，最初用于商业办公，《通知》要求改造后的物业管理区域应具备物业管理条件，并符合我市物业管理规定，以确保物业管理区域内的物业办公空间和设备空间的管理条件。
五是使用限制。为了鼓励将符合条件的现有商业办公楼改造成租赁住房，《通知》为"商业租赁"项目提供激励措施，例如申请中央补贴资金的可能性，以及实施民用公用事业价格。因此，《通知》要求改造后的房屋只能用于出租房屋，改造项目自联合审批之日起5年内不得改变出租房屋的用途。然而，由于原建筑周围的公共设施并没有从“住房”的角度进行规划和设计，改造工程只是一个小规模的t
第二，项目激励。主要目的是将“企业租赁”政策与中央政府补贴挂钩，并按照《通知》明确进行改造和使用。改造项目可以按照规定申请中央财政城市经济适用住房项目专项资金。水、电、气价格均按照居民标准执行。改造后的租赁住房如纳入保障性住房制度，可按规定享受相关优惠政策。
第三，实施监督。主要要求各地区建立年检制度，加强对“以租代卖”等非法转让或变相转让以及将改造后的出租房屋用于非出租房屋等违法行为的监管。改建项目的房屋供应应当通过市房屋租赁交易服务平台发布。市住房建设部门应当将改造项目纳入市房屋租赁交易服务平台，对改造项目的申请、改造、验收、租赁、运营和管理的全过程实施动态监管。(中信经纬应用)