中国金融与现代工业研究所(深圳)发展研究所副所长余灵渠近日召开央行2020年工作会议，首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。通过构建房地产金融长效管理机制，维护房地产市场稳定健康发展，关键是妥善处理房地产市场风险防范与发展促进的关系。其核心是根据房地产投资和住宅的不同属性，区别对待房地产金融需求，"土地处于压力之下，土地保有权也不同"。
房地产金融政策持续从严的“调控悖论”
从国内外的发展经验来看，房地产行业高度依赖金融。金融对房地产行业的过度影响将导致巨大的投资需求，导致房地产市场泡沫的形成，甚至更广泛的金融和经济危机。
在大城市房价不断突破“天际线”的大背景下，在“住房不投机”政策的大基调下，中国的房地产金融政策继续收紧。例如，改善房地产开发贷款条件，收紧银行信贷资金进入房地产市场；房地产信托基金通过信托等渠道进入房地产项目资金紧张的“窗口指引”；收紧个人住房贷款条件、额度、利率，严格控制消费贷款、经营性贷款、信用卡资金进入房地产市场；严格监管房地产企业发行股票、企业债券、海外融资等。
房地产金融监管的初衷是减少房地产投资需求，促进房地产回归住宅，有效防范房地产市场风险。然而，日益增长的房地产金融监管政策中存在着明显的“监管悖论”。
大城市房价上涨到工人阶级无法承受的高度是由于房地产投机，但主要原因是大城市住房供应不足。然而，一系列金融管制政策限制了资金流入房地产开发领域，从而限制了房地产市场的供给，从而为新一轮房价上涨提供了“支撑”。
在房地产金融调控政策下，房地产开发商已经成为金融领域“融资难、融资贵”的“弱势群体”。一旦进入房地产销售市场，开发商就持有“稀缺资源”进行销售，并在消费者面前拥有强大的“话语权”。包括融资成本在内的高成本将转嫁给消费者，这也导致一些城市陷入“越来越高的转移”循环。
我国房地产金融政策将加快进入市场化轨道
从国内外的发展经验来看，房地产行业高度依赖金融。金融对房地产行业的过度影响将导致巨大的投资需求，导致房地产市场泡沫的形成，甚至更广泛的金融和经济危机。
一是避免重复的政策。中国的房地产金融政策总体上更加严格，但监管中往往存在“虎头蛇尾”的情况。面对经济下行压力和固定资产投资停滞，中国房地产金融监管政策发生了多次变化。每一次政策转变都会将大量社会资本推向房地产市场，催生新一轮房地产泡沫和更严格的控制政策，形成所谓的“风险防范和风险衍生”。
二是提供稳定可靠的长期资金。从长远来看，中国的城市化进程还远未结束，特别是大城市和大都市地区的建设将会给房地产市场和房地产金融带来巨大的长期需求。目前，资本供给模式主要以银行开发贷款为基础，一方面，资本供给总量往往受到银行贷款“顺周期”的影响，另一方面，资本期限往往较短，这与房地产开发的金融需求不完全一致。
从国际经验来看，房地产信托投资基金的发行是