一线城市的办公楼有什么不好？北京的空置率达到九年来的最高水平，深圳的空置率高达20%。这座一线城市去年“大受欢迎”。在经济放缓和需求疲软的背景下，许多办公市场的空置率上升，租金下降。
日前，证券公司的中国记者根据CBRE世界CBRE的报道，梳理了四个一线城市写字楼市场的最新发展和趋势。
总之，北京、上海和深圳是三个一线城市，去年的写字楼市场状况相似。在供应急剧增加、经济放缓和需求疲软的背景下，空缺率达到新高。其中，深圳写字楼新供应量创历史新高，空置率最高为20%。上海的空置率仅次于深圳的19.4%。北京的空置率为13.8%，为2011年以来的最高水平。
截至2019年底，CBRE追踪的中国大陆17个主要城市写字楼平均空置率为21.7%，空置率主要集中在华北部分二线、中西部城市和新兴商业区。国家办公室租金指数同比下降1.8%。
就租金而言，整体市场的空置率有所上升，而租户市场则显而易见，原因是新供应大幅增加，加上整体经济放缓，以及贸易摩擦导致的需求放缓。北京、上海和深圳的业主正面临调整租赁策略的竞争，并提供优惠政策，包括延长免租期，以吸引和留住租户。北京和深圳的平均办公室租金分别同比下降1.4%和3.4%，降幅最大的是北京。
但是，从2019年底的租金水平来看，北京是最高的，高品质写字楼的平均报价是472.6元/月/平方米。上海以291.1元/月/平方米位居第二。深圳是201.2元/月/平方米。
广州写字楼市场的情况正好相反。2019年，办公楼供应量和空置率创下多年来的新低。年末空置率为5.4%，比去年同期下降0.3个百分点。然而，股票领域已经放缓，所有者已经降低价格来消化它。年租金同比下降了0.6%。报价的平均租金为168.2元/月/平方米。
关于2020年的市场前景，报告认为北京在2020年将面临另一轮供应高峰压力，市场租金预计将继续下降。在城市转型发展和长三角一体化发展的大格局下，上海写字楼市场将逐步从衰退中复苏。深圳的供应高峰仍在继续，整体市场空置率将继续上升，租金也将面临一定压力。广州的空置率将因供应高峰而上升，租金将保持稳定。
在全国范围内，CBRE预测，受新供应放缓和需求持续复苏的驱动，2021年空置率预计将开始下降。2020年，写字楼租金将继续承压，但稳定的经济和商业信心将有助于一线和核心二线市场租金趋势的小幅改善，广州和杭州预计将出现反弹。全国范围内办公室租金的下调幅度将会缩小。“北京：空置率创2011年来最高，租金跌幅创2010年来最大”报告显示，2019年北京高品质写字楼的总供应量将超过90万平方米，仅次于2009年。其中，甲级写字楼供应达到71.3万平方米，创历史新高，市场空置率达到13.8%，为2011年以来的最高水平。
2019年，北京对高品质写字楼的整体需求疲软，年净吸纳量为12.1万平方米，为过去五年的最低水平。在中央商务区核心区和金融街交付高质量的新项目吸引了许多企业搬迁。然而，2019年前进入市场的项目总净吸纳量为负，这些项目的入住业绩存在分歧:超甲级办公楼最稳定；对于其他甲级办公楼，随着租金调整和升级需求的释放，下半年租金退出现象逐渐缓解。全年乙级写字楼净吸纳量为-96000平方米，创历史新低。
报告称，在峰值供应和新租金不足的双重压力下，北京的年租金增长率也是-1.4
报告称，在峰值供应和新租金不足的双重压力下，北京的年租金增长率也是-1.4
报告显示，2019年上海写字楼市场新增供应量约为99万平方米，总体低于预期，原因是经济放缓以及大量供应持续流入导致需求方疲软。在目前企业主导的保守扩张和成本降低的情况下，超过四分之三的市场被租金性价比突出的新兴商业区解除管制。结果，该市的空置率同比上升4.2个百分点，至19.4%。
此外，业主正面临日益激烈的办公市场竞争，积极调整租赁策略，提供多元化的优惠激励政策。其中，平均自由时间为3.7个月，比去年增长22%。2019年，上海写字楼租金报价为291.1元/月/平方米。
CBRE华东咨询贸易服务部办公楼部主任张越表示:“展望2020年，上海写字楼的新供应量预计将超过140万平方米。最近，中美之间的第一阶段经贸协议带来了市场情绪的改善。随着金融和电信服务业进一步对外开放的政策红利逐渐落到地面，预计未来将进一步有利于建立和扩大外资需求或迎来新一轮的市场转折点。在城市转型发展和长三角一体化发展的大格局下，上海将在引领城市经济转型、推进长三角一体化格局、推动办公市场逐步解冻方面发挥主导作用。”
上海：空置率上升至19.4%，2020年市场去化或回暖
报告显示，2019年深圳新增供应量继续保持高位，创下新高，全年新增供应量超过200万平方米，为深圳写字楼市场有史以来最高供应量，共有21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区是新供应的主要聚集地，贡献了60%以上的新供应。细分市场主要分布在高新区和前海区。甲级办公楼是市场供应的主流，占80%以上。
年进气性能相对稳定，新进气总量超过80万平方米。然而，从季度供应结构来看，由于整体经济疲软和贸易摩擦，2019年下半年新的吸纳量大幅放缓，新项目的缓慢去城市化与租户搬迁导致旧项目空缺率增加并存。整体市场的空置率同比上升8.7个百分点，年底达到20.0%的高位。市场呈现出供过于求的总体趋势。
就租金而言，供应大幅增加，加上整体经济放缓，以及贸易摩擦导致需求放缓，导致整体市场空置率上升，租户市场明显。业主实施更灵活的租赁策略，包括免租期调整、针对不同类型客户的差异化租赁策略，以及吸引和留住租户的更慷慨激励措施。与此同时，各区政府也更加积极地引进产业，实施一些优惠政策，吸引知名租户进入区内知名办公项目。全年受供需影响，市场平均租金同比下降3.4%，至每月每平方米201.2元。在返乡政策和地铁开通的推动下，前海区租金表现稳定，区域市场不断改善。
CBRE华南咨询贸易服务部办公楼部门负责人程文志表示:“明年，预计将有超过100万平方米的新供应进入市场，供应高峰还在继续。需求方面，在深圳领先示范区和大湾区优惠政策的带动下，科技可持续发展的需求和金融需求，包括传统和非传统金融需求，预计将保持一定的发展，但发展速度将较之前有所放缓。第三方办公服务运营商的需求会有所波动和整合。整个市场的空置率将继续上升
深圳：新增供应创历史新高，空置率高达20%
整体市场需求疲软，大多数租户采取保守的租赁策略。城市的可出租面积有限，而一些有扩张需求的企业选择搬到成本更低、使用面积更大的商业园区，有些企业甚至搬到自己的物业。由于设施陈旧和所有权不一致，一些建筑在市场竞争中处于不利地位，并有失去租户的危险。由于各种因素，珠江新城、天河体育中心、越秀区空置率同比上升1.2-1.5个百分点。存量面积的减少减缓，租户的议价能力增强，业主提供租金优惠以促进交易。年租金同比下降0.6%，平均报价为168.2元/月/平方米。
CBRES华南咨询与贸易服务部|办公楼部门负责人程文志表示:“展望2020年，预计将有近90万平方米的新供应进入市场，供应将分布在琶洲、金融城等新兴地区，城市的空置率将被高峰供应推高。新办公空间有利于释放升级和扩建的闲置需求，促进吸收，支持整体租金保持稳定，供不应求、入住率高的核心商业区租金有可能回升。”