经过去年下半年城市的严冬，土地市场在2019年第二季度经历了短暂的复苏，随着优质土地供应的增加，土地价格急剧上涨。然而，下半年，由于融资渠道不断收紧，市场溢价也降至历史最低水平，土地市场的热度进一步降温。
展望2020年，房地产市场的长期调控机制将继续在土地市场中发挥作用，土地市场将继续稳定、低水平运行。企业对2019年征地的谨慎态度将持续到2020年。房地产市场、城市和金融市场的政策放松预期疲软。土地市场将继续以相对较低的价格运行。对于现金流能力强的企业来说，现在是增加土地储备的合适时机。
2019年总结
成交面积：成交量不及2018年，一二线城市成交占比明显提升
截至2019年11月底，全国300个城市的土地市场总建筑面积为23亿平方米，同比下降3.7%。虽然11月份300个城市的总供应量翻了一番，年底是土地交易的高峰期，但12月份土地交易量将呈现周期性增长趋势，但考虑到去年11月份交易量与去年全年交易量的差距为4.3亿平方米，2019年土地市场总量将难以达到2018年的水平，预计将呈现下降趋势。
虽然土地交易面积同比下降，但交易量超过去年同期:截至2019年11月，全国土地交易总量达到5.42万亿，同比增长10%。从交易量排名来看，地价较高的东部城市仍然是榜单上的主要城市，尤其是长三角地区，共有8个城市上榜，这些城市的交易量在上海仅略有下降，而其他城市均呈同比上升趋势。
交易金额同比增长10%，比2018年进一步收窄。
截至2019年11月底，全国300个城市商业用地交易量达到5169亿元，同比增长10%，较2018年16%的增幅大幅收窄。交易总额增速放缓，主要是由于今年下半年资本环境监管收紧，开发商融资困难，资金相对紧张。与过去相比，购买土地的热情也降低了。大多数交易地块都以低溢价出售，这降低了全年交易量的增长率。
土地价格：平均楼板价同比涨幅达14%，溢价率持续低位运行
2019土地市场在一、二线城市交易比例增加、热点地区优质土地供应量大幅增加的情况下收到地价上涨。然而，进入下半年后，由于融资渠道的不断收紧，住房企业的资金压力和征地积极性大大降低。大多数地块都以低溢价甚至零溢价出售。总体保险费率已降至不到10%的低水平。三线和四线城市的市场热度持续下降，土地市场进一步降温。
土地总价格:土地价格再次上涨至2396元/平方米，同比上涨14%
；2018年地价不会继续回落；全国300个城市土地交易底价大幅上涨至2396元/平方米，同比上涨13.7%，创历史新高。地价明显上涨的部分原因是2019年前11个月一线和二线城市比例较去年同期大幅上升，增幅为3个百分点。另一方面，由于全年市场热度较低，大多数城市增加了高质量地块的供应。例如，北京今年有许多开放式住宅用地，深圳的住宅用地供应也比去年同期大幅增加，这进一步推高了今年的平均交易价格。
保险费率:保险费率在第二季度继续下降，降幅最大的是三线和四线城市。
尽管2019年的总地价明显高于2018年，但地价却在下降。保险费率
2020年展望
从整体市场运行来看，2019年土地市场呈现出成交量下降、价格上涨的趋势。尽管在一、二级城市营业额比重上升的影响下，交易底价同比上涨，但土地交易建设低于去年同期。下半年市场热度也保持在较低水平。整个市场的周转率也高于去年。土地市场比去年明显降温。在市场低迷的背景下，广州、天津等市场成交严重的城市已经降低了土地出让价格。此外，房地产市场销售受限的消息已经传开。对于市场表现仍然良好的城市，政策将继续收紧。种种迹象表明，“一城一策”、“一城一策”的房地产长效管控机制初步形成，未来土地市场也将平稳运行。
“钱紧”预期依旧，土地市场热度维持低位运行
看2019年出台的土地政策，租赁和养老已成为今年政策的关键词:上半年，各部门联合发布文件，表示将大力发展租赁市场，深圳、杭州等外来人口较多的城市跟进出台租赁政策，增加租赁土地供应；下半年，国务院提出要结合城镇养老改革，大力发展养老事业。年底，自然资源部还提议保障老年人的土地供应。一些城市已经出台了具体政策。例如，南宁市明确要求新建住宅区需要配备养老服务房，未来土地供应类型将更加多样化。此外，今年7月，修订草案《土地管理法》删除了"建设用地必须归国家所有"一语，以消除集体土地进入市场的法律障碍，并使土地供应渠道多样化。这对土地资源紧张的一线和二线城市将是一个巨大的好处。
2019年12月中央经济工作会议除了大力发展租赁市场、完善社区养老配套设施外，再次强调要继续坚持“稳定房价、土地价格和预期”的原则，为2020年房地产市场定下经营基调。在资本层面，中国保监会今年年底表示，将完善房地产融资统计监测体系，打击违法行为。住房企业的融资环境预计将继续高度紧张。“资金紧张”必然会导致房地产公司在征地时更加谨慎。明年土地市场热的高可能性将继续保持在低水平。
地价难以维持上涨趋势，一二线城市成交占比有望继续提升
2019年，随着住房需求的逐步释放，大部分三线、四线城市的楼市在棚户区退出后表现低迷，进一步导致土地市场冷。三线和四线城市的交易比例比上年大幅下降。与缺乏增加住房需求动力的三线、四线城市相比，一线、二线城市在人才引进等优惠政策下有着丰富的住房需求，成为市场低迷时企业抢占土地的避风港。此外，为了稳定房价，今年广州、上海、深圳、南京等重点城市的土地供应量大幅增加。今年的土地供应量超过了去年同期，预计2020年仍将保持高位。在双重影响下，一线和二线城市的交易比例将继续增加。
在地价方面，2019年，由于投资回报率低，一些条件较好的地块未经登记就被出售。在这种影响下，为了确保供给，政府适当降低了价格预期，2019年底的土地交易价格已降至去年同期水平。由于预期的资本市场环境减弱，住房公司在高融资成本下将更加谨慎地征用土地，土地价格在未来一年将难以上涨。然而，对于现金流能力强的住房企业来说，2020年有望迎来一个长期
（来源：克而瑞地产研究）