基于土地市场、房地产价格和未来预期的“三个稳定”，2020年房地产市场会是什么样？
58安居克房地产研究院院长张博日前表示，到2020年，房地产市场健康稳定发展、生活舒适的目标不会改变，预计房地产市场将呈现稳定的运行趋势。在总体稳定的情况下，有五大变化值得注意:第一，差异化受到调控，房价成为调控紧张度的“标尺”。
从2020年的趋势来看，张博认为，由于城市政策仍然是调控的主要方式，总体而言，二手房市场的整体波动性将在2020年继续下降，一线城市下调房价的空间较小，许多二线和三线城市下调房价的空间较大。
张博说，一个城市的第一手和第二手营业额的变化并不是现行法规的主要“衡量标准”。房价是判断未来监管力度的“标尺”。换句话说，判断一个城市能否放松的标准是房价的下行压力。一线城市和热门二线城市的政策通常难以放松，但更多的三线和四线城市将从早期的房价上涨压力转向下行压力。此外，三、四线城市的安置和人才政策吸引力一般不如新线城市。在供给持续但需求下降的背景下，三、四线及以下城市监管宽松的可能性会增加。
第二，金融政策不能放松。
政府坚持“不投机炒房”，对房地产实行长期管理机制，有一个非常明确的目标，就是不把房地产作为刺激经济的短期手段。张博指出，这意味着2020年将不会放松对住房企业融资的有针对性和严格的监管，预计住房企业融资紧张的局面还会继续。
2020年，“借新还旧”的现象依然盛行。这是因为2020年住房企业的整体短期债务偿还将保持较高水平，导致住房企业不得不通过“借新债”来缓解压力。同时，由于融资难度加大，2020年住房企业的融资成本仍将居高不下。
值得注意的是，由于一些住房企业在前期过度追求规模，前期债务水平过高。在严格融资的背景下，此类企业的风险也在不断增加。2020年，通过项目转让和项目合作，债务将减少或成为市场规范。
第三，城市被分割，住房公司继续回到第一线和第二线。
张博认为，2019年住宅企业总用地面积的下降表明，2020年的土地市场不容乐观。棚改在2019年超额完成目标，2020年该市场的热度将难以重现。
此外，二线城市比三线、四线城市对人才更具吸引力，未来三线、四线城市新增居住人口的增长将明显弱于二线城市。这些原因将鼓励住房企业继续回到一线和二线城市。
未来，张博预计房地产增量市场规模将逐渐减小，以适应购买需求的增长速度，后续房地产征地面积的下降趋势不会改变。然而，一方面，商品房开发量的下降是逐渐缓慢的，而不是悬崖般的下降；另一方面，大城市旧城改造仍将给住宅企业带来许多新的机遇。
第四，住房公司被分割，产品权力成为竞争的关键。
从以前住房企业之间的竞争来看，焦点大多集中在规模上。一些大型品牌住宅企业确实通过规模形成了一定优势，如融资成本相对较低、融资难度相对较低、融资方式多样化等。此外，由于品牌保护和大量土地储备，抗风险能力将相对较高。
然而，业内人士预计商品房的规模
自2018年以来，二手房的偏好开始慢慢改变。张博指出，从安居客网上用户的二手房偏好来看，两室和三室公寓是全国用户最关心的问题。随着房地产市场的稳步发展和生育政策的不断放开，预计2020年第一套三居室公寓的需求将继续稳步上升。(结束)