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增控减恒大新战略揭示了什么信号

2020-04-01 14:39  来源:南方网

3月31日,2020年第一季度的最后一天,中国房地产“第一军团”恒大地产举行了2019年业绩网上发布会。恒大集团董事局主席许家印表示,恒大将于2020年正式开始实施“高增长、控规模、减债”的发展战略。

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许家印宣布恒大全面实施新战略

可以看出,徐佳音心情很好。他已经宣布了今年8000亿元和三年1万亿元的高调销售目标。他并没有回避公司2019年净利润下滑和高负债的问题,他说“即使利润下滑,恒大仍是三大房企”,“恒大没有现金流问题”。

事实上,从过去十年左右的“三高一低”,到赢得销售冠军后的“三低一高”和“规模经济”,再到今天的“高增长、规模控制和减债”。包括恒大在内的中国房地产公司正在不断适应中国当前的房地产形势,并对未来做出判断。减速和稳定性维护已经成为今年甚至未来几年的主流理念。对于徐家印等房地产企业的舵手来说,真正的考验还在后头。

“高增长”:2022年实现年销售过万亿

根据2019年财务报告,恒大实现合同销售额6010.6亿元,同比增长9%。营业额4775.6亿元,同比增长2.4%。2020年,根据徐家印设定的内部目标,到2022年销售额将达到8000亿元和1万亿元。这是销售的“高增长”。结果,恒大成为第一家公开销售数万亿的房地产公司。

近年来,随着行业竞争的加剧和房地产市场调控的正常化,整个住宅龙头企业的增长速度正在放缓。恒大此时提出“高增长”的信心何在?

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会上,恒大今年第一季度的销售报告可能会给出一些答案。许家印表示,今年一季度,当疫情非常严重,1、2月底线下销售基本停滞时,恒大在2月份实现447亿元,3月份突破600亿元,这在历史上是前所未有的。数据显示,借助“恒方通”网上销售等营销手段,恒大一季度取得“良好开局”:销售额增长23%,至1465亿元,销售收入增长55%,至1133亿元,居行业第一,充分展示了恒大在实施新战略方面取得的巨大成就。

如果说“网上售房”等强势销售是确保高增长的策略,那么低价和高土壤储备是恒大实现高增长的基本策略。

恒大地产总裁夏海钧表示,恒大目前拥有2.93亿平方米的土地储备,占一二线城市的67%,底价1800元,建筑安装费3800元,总成本6100元。面粉已经在口袋里了。今年的总实用面积为1.32亿平方米,实用价值为1.27万亿英镑。凭借充足的销量和强大的销售力量,恒大的销售业绩有望实现大幅增长。

“控规模”:土地储备降至2亿平方米

有食物在手,我不着急。对于住房企业来说,土地越多越好?对此,恒大表示,只有土壤储备才能有“强劲”增长。它只能吃更多,因为过度的土壤储存会导致大量的资本沉淀。

许家印表示,如果销售额高速增长,但投资不收紧,仍将有“更多收入、更多产出”,而“减债”是不可能的。恒大的“规模控制”是指严格控制土地储备规模,实现土地储备负增长,未来三年每年减少约3000万平方米,到2022年减少2亿平方米。根据这一目标,恒大在未来三年的土地储备每年增加约4000万平方米,而过去是6000万至8000万平方米。在多元化产业方面,投资也应收紧,5年内不得投资其他产业。

通过严格控制土地储备、审慎投资和收紧大部分业务的资本支出,恒大确保了充足的现金流以减少债务。如今,恒大拥有2.93亿平方米的土地储备,因此可以适当减少土地储备

根据恒大的计划,通过“开源节流”两项措施,未来三年债务将大幅减少,计息债务平均每年减少1500亿元,到2022年总债务将减少到4000亿元以下。

据许家印在现场计算,这一目标不难实现:“恒大18年、19年的销售收入一直保持在每年4500亿元左右。如果今年销售额达到8000亿元,如果按7000亿元计算,销售额将增加2500亿元。同时,恒大今年减少3000万平方米土地储备相当于减少600亿元支出。这一增减一定会实现今年减息1500亿元的目标。”

据业内人士分析,以恒大目前的资本成本来看,每年减少1500亿负债不仅会大幅降低杠杆率,还会减少100多亿资本成本,这一数据将直接反映在利润中。同时,恒大拥有强大的优势和条件来实现这一目标,包括强大的销售能力、充足的土地储备、卓越的产品质量、强大的控制能力和团队执行力。

不难预测,通过规模控制等高增长的“开源”和“节流”措施,恒大的债务状况将在未来几年得到大幅改善。许家印今天的伟大决心将使恒大更加稳定。

三年后的“新恒大”值得期待!