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住宅企业“第一军团”年报扫描告别市场红利关注现金流

2020-04-01 14:41  来源:21世纪经济报道

6308亿元,6011亿元,5522亿元(股本),5562亿元。

3月31日,随着恒大2019年业绩下滑,中国房地产“第一军”2019年——万科、恒大、碧桂园、融创的销售业绩全部浮出水面。

最近,房地产上市公司纷纷披露2019年业绩。他们的规模和利润都增加了。他们拥有丰富的土地储备和可控的负债,这是首席房地产公司的良好基础。

然而,与此同时,随着行业竞争的加剧和房地产市场监管的正常化,毛利率和净利润率等一些指标开始下降。利润率的下降覆盖了整个行业。除了融创,“第一军团”的盈利能力下降,“盈利大王”中海和“稳健先生”龙湖也未能幸免。在一些金融分析师看来,这意味着房屋公司正在告别市场红利。

因此,当融创宣布谨慎并购并试图出售所持股份时,房地产行业的“风向”似乎发生了变化。2020年第一季度,在新皇冠肺炎疫情的共同影响下,房地产行业不再像往常那样情绪高涨,降速和维稳成为今年的主流理念。

这一次,他们能安全着陆吗?

利润都去哪了?

2019年,万科毛利率从2018年的37.48%降至36.25%。其中,房地产及相关业务结算毛利率为27.2%,下降2.5个百分点。经过连续两年的增长,万科的房地产业务毛利率下降。

2019年,“利润之王”中海集团的毛利率为33.7%,净利率为25.4%,在连续两年上升后也有所下降。以稳健著称的龙湖去年的毛利率为33.6%,核心税后利润率为15.5%。后一个指标已经连续两年下降。远洋运输集团的净利率低至8.18%,连续三年下降。

实施“量价交换”战略的恒大,毛利率从2018年的36.2%下降至27.8%,降幅达8.4个百分点。

2019年,徐汇、华润、新城控股等大型房地产企业的利润率均出现下降。在领先的房地产公司中,只有荣创的毛利率略有上升,从2018年的25%升至2019年的25.1%,但这并不是一个高水平。

利润率普遍下降,反映出房地产企业的盈利能力下降。从房地产公司负责人的年度报告中不难看出,这主要是由于销售价格增长疲软和各种成本的增加。

在价格方面,除了“以价换量”的策略外,各地发布的“限价令”也成为“蚕食”利润的重要因素。近年来,北京的商品房项目普遍面临着因价格过高而无法获批的局面。这不仅延误了项目的进入时间,还增加了资金成本。

成本增加是近年来的总趋势。凯里研究中心指出,中海地产去年新增储土楼板价格约为9994元/平方米,同比上涨61%。考虑到房地产开发的周期性,这不仅会影响现在,还会影响未来的表现。高盛预测,中海地产今年的毛利率将进一步降至32%。

另一方面,融创正面临融资成本和销售成本的压力。融创2019年的平均融资成本为8.1%,高于2018年的6.8%。去年,融创的销售成本增加了36.6%,明显高于20%的销售额增幅。然而,由于荣创60%以上的土地是通过并购获得的,土地成本相对较低,这使得荣创能够维持其利润率。

一些金融分析师指出,利润率的下降表明,房地产公司正在告别这一轮市场股息。这在中国过去的房地产周期中并不罕见。

由于房地产市场的频繁调控,企业很难在保持销售增长的同时兼顾利润的追求。以万科为例。从2010年到2016年,万科房地产业务的毛利率从29.61%下降到18.5%。在本轮市场红利的帮助下

这一观点已成为行业共识。3月31日,恒大集团董事局主席徐家印、副董事长夏海钧在会上表示,“房地产黄金时代已经过去”。

保卫资金链

意识到这一趋势,大型住宅企业在设定2020年业绩目标时普遍持保守态度。

万科和碧桂园都没有宣布2020年的销售目标。考虑到新皇冠肺炎疫情的影响,该公司已设定了6000亿元的销售目标,成本为8000亿元。一向保守的龙湖今年设定了2600亿元的销售目标,仅比去年的实际销售额高出7.2%。

虽然一些企业仍然追求规模,但到2020年,大型住宅企业设定的销售目标增长率一般在20%以内。其中,新城控股设定的销售目标为2500亿元,甚至低于去年的实际销售水平(2708亿元)。

与单一尺度指数相比,企业更关心整体安全。在最近的业绩发布会上,确保财务稳定和现金流安全已经成为房企管理层口中的一个高频词。富力今年设定了明确的减债目标,而碧桂园则强调现金流。

“我们不想提及今年的销售目标。我们认为销售目标并不重要。”3月27日,融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会议上表示,经过这一规模,利润和减债已成为第一位。该公司希望保持稳定和安全,并通过提高整体竞争力来增加利润。

不仅如此,近年来持续的并购也开始谨慎地面对并购市场。孙宏斌认为,今年的并购机会将会增加,但可能不会有太多的好目标,所以公司会非常谨慎。与此同时,融创正试图出售所持有的旅游、酒店、商业和其他资产,并降低融资成本。

去年刚刚完成一项重大合并的世茂也表达了类似的观点。世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛指出,今年M&A有更多机会,但对M&A的标准将更严格、质量更好,“不一定像去年那样多M&A活动”。

上海易居房地产研究所智库中心主任严跃进指出,房地产行业由于需求的刚性和周期性波动的规律性,具有较强的承受能力,但疫情的影响不容忽视。例如,今年前两个月销售的普遍下滑将对住房企业造成短期财务压力。此外,尽管工作已陆续恢复,但对疫情过后的市场复苏前景仍有一些疑虑。

据《21世纪经济报道》了解,由于降低成本、提高效率的需要,以及新一轮“皇冠肺炎”疫情带来的外部压力,许多企业已经开始调整薪酬、结构、人员等制度。其中,减薪在房地产行业已经相当普遍。此外,包括碧桂园、融创、华夏幸福等大型企业在内的许多房地产企业已经开始调整管理结构、裁员。