最近，《2019年地产基金研究报告》(以下简称《报告》)正式发布。据了解，《报告》由上海程诺投资咨询有限公司和中国房地产协会金融分会共同撰写，分析了2019年的投融资情况、房地产融资情况和房地产基金行业特点。
2019地产基金现状扫描
中国房地产基金始于2010年，历经十年发展。据国家奥委会投资部统计，截至2019年12月底，中国人民币房地产基金市场共有2752家基金实体，由755名基金管理人发行和管理，管理的基金规模接近1.7万亿元，保持一定增长。
据基金业协会统计，2019年新增注册房地产基金283只，总承诺金额约2000亿元。2017年，房地产基金融资规模和数量首次出现下降。2018年，下降幅度很大。2019年，这一趋势仍在继续。新基金的数量和规模显著下降。
下降的原因是，2019年，房地产业和金融业在政策和市场层面面临进一步压力。特别是对信托和境内外债券发行出台了一系列限制性政策。此外，行业本身正处于调整期，导致房地产基金行业整体下滑和收缩。
除了房地产基金数量的增加和基金募集规模的下降外，《报告》指出，2019年房地产基金行业还表现出以下特点。
与私募股权投资类似，房地产基金行业的基金和基金也呈现向总部集中的趋势，行业监管和管理人员操作的规范化进一步加强。
在房地产基金行业中，住宅融资基金已经缩水，处理资产和持有房地产权利的房地产基金受到了机构投资者的进一步关注。同时，高素质的基金经理更加注重资产管理能力的建设。通过自建团队或与专业资产管理机构合作，提高资产运营和管理能力。强调具有积极管理能力和价值创造能力的基金经理。
在政策层面，房地产融资环境不断收紧，信托融资方式的限制、总量控制和“去渠道”监管对房地产基金的发展起到了一定的抑制作用。从市场活动来看，国外房地产基金频繁从事商业地产大宗交易，主要集中在一线城市核心区域的成熟地产。国内房地产基金正处于调整期，整体活跃度相对较低。
最后，在房地产资产证券化方面，虽然REITs公开发行的实质性障碍尚未完全解决，但REITs类产品的创新仍在继续，这为REITs的后续公开发行奠定了良好的基础。
持有型物业投资仍保持一定热度
关于2020年房地产基金的发展趋势，程诺投资董事总经理王乐妍在接受《21世纪经济报道》采访时表示，在政策层面上，近两年来，中国正在逐步建立房地产业的长效管理机制，使房地产业在整个经济增长中从一个起拉动作用的支柱地位转变为一个经济“稳定器”的角色。
“我们看到了一个更直观的现象:当市场太冷、成交量极度萎缩、价格明显下跌时，调控政策将适度放松。相反，政策将会收紧。”王乐妍说。
在这样的大背景下，预计2020年的调控政策将适度放松。由于2019年本身是调控相对严格的一年，加上现阶段新皇冠肺炎疫情的影响，该政策有适度放松的空间。有不同的措施来规范购买限制、贷款限制、销售限制、价格限制和业务限制。同时，王乐妍认为，全国不会采取一刀切的调控方法，因为城市政策将成为一种趋势。
受疫情影响，一季度房地产基金投资活动相对停滞。据王乐妍说，法官
核心城市、写字楼和核心地区的零售企业仍然是人们关心的高质量资产。只有在流行期间，一些保守的投资者可能会认为流行会对这些资产产生更大的影响，他们在投资时会犹豫或持观望态度。这也意味着，这类资产可能更容易谈论好价格，这对长期投资者来说是一个好机会。
此外，这一流行病将使投资者更加关注可与提高城市服务能力、匹配产业发展和满足城市居民多样化需求相结合的控股房地产。