3月份，利率市场化改革的一项重大举措也是一项重大政策变化，关系到许多人还款利息的增减。根据中国人民银行[公告2019年第30号的要求，从2020年3月1日至8月30日，金融机构应与现有浮动利率贷款客户就定价基础转换条款进行协商，并将原合同约定的利率定价方法转换为基于LPR(贷款市场报价利率)的固定利率。该点的价值在合同剩余期限内将是固定的，或者可以转换成固定利率。定价依据只能转换一次，转换后不能再转换。对于有贷款的人来说，他们都想知道在新的利率定价机制下，固定利率还是浮动利率对贷款更有利。如何选择省钱？对此，业内人士表示，选择固定利率还是浮动利率进行股票抵押贷款转换取决于对未来LPR涨跌的判断，还需要结合个人还款计划进行综合考虑。
文字/图片:刘丽琴，广州日报全媒体记者
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怎么转换？
一次选择机会 以往上浮或折扣将代入换算成加点
近日，建行、工行、农行、中行等商业银行发布了《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》浮动利率个人住房贷款(包括组合贷款中的商业贷款，但不包括公积金贷款)，该贷款已于2020年1月1日前发放，已签订合同但尚未参照贷款基准利率发放。利率定价机制可以转换为LPR点形成的浮动利率或固定利率。其中，增量值=原合同的当前执行利率水平，对应期LPR 2019年12月——12019，增量值为合同剩余期固定。
案例:吴女士转换后未存利息。
2018年下半年，吴女士在增城购买了一套住房，作为她的第二套住房，贷款期限为25年，抵押贷款金额为100万元，较当时4.9%的基准利率提高了15%，利率为5.635%。她一看到银行的微信号通知，就立即按照手机银行的指示去做，看看她的抵押贷款是否可以减少。但她发现，当选择次年1月1日作为利率调整日时，转换为LPR利率的浮动点数为83.5个基点，而执行利率仍为5.635%。为什么网上或一些中介宣传的抵押贷款利率没有转化为4.75%以节省大量利息？
这需要了解股票浮动利率个人贷款定价基准转换的方式和内容。从各家银行的公告来看，2020年1月1日前已发放的浮动利率个人贷款(公积金个人住房贷款除外)和已签订合同但尚未发放的浮动利率个人贷款均可转换。也就是说，公积金住房贷款不参与转换，如果是组合贷款也只转换商业贷款。此外，已经处于上一个重新定价周期的现有浮动利率贷款可以选择不转换。浮动利率个人贷款定价基准转换将于2020年3月1日开始，原则上在2020年8月31日前完成。受疫情影响，目前我行手机银行和网上银行主要用于申请浮动利率个人贷款的价格基准转换。原始合同中约定的利率定价方法可以转换为基于LPR的点形式(该点可以是负的)，该点的价值将在合同的剩余部分固定。也可以转换为固定利率，利率价值在合同剩余期限内保持不变。应该注意，只有一个选项，转换后不能再次转换。
股票浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR，转换后的利率水平等于原合同的当前执行利率值。增加值等于原合同的现行利率与2019年12月LPR发行的同期利率之差。从转换点至第一次重新定价日(不含)，利率水平等于2019年12月相应期间LPR与转换点价值之和。从第一个重新定价日开始，在每个利率重新定价日，利率水平将根据相应期间LPR的值和最近一个月的转换日期进行重新计算和确定。如果转换为固定利率，则转换后的利率水平等于原合同的当前执行利率值。一般网上渠道的默认重定价期为12个月，重定价日可以是次年1月1日，也可以是贷款放款日对应的每年的月对月日。对于有共同借款人的贷款，转换申请应由主借款人提交，所有共同借款人应在主借款人提交申请的第二天起7天内确认。
专家:这种抵押贷款利率转换操作将持续到8月底。
广州链家研究所所长彭表示，针对现有贷款的抵押贷款利率转换操作将持续到8月底。自LPR实施以来，LPR统一新增购房贷款，没有固定利率。根据央行发布的通知，现有购房贷款将有两种选择:继续维持原有的固定利率和“LPR加点”浮动利率。此外，该选项将仅使用一次，并且在利率方法确定后不能更改。对于现有的个人贷款，如果维持原来的固定利率方案，实际支持的利息成本不会改变。如果选择“LPR加点”的方法，由于个人抵押贷款加点的价值是根据原固定利率与当前LPR之间的差额确定的，所以是固定的，所以未来的抵押贷款利息支付将根据中央银行每年发布的LPR而改变，从而影响每月的抵押贷款利息支付。
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利息能省多少？
根据LPR变动幅度决定
利息变化明年才能显现
如果抵押贷款利率选择“LPR点”定价方式，则转换后的LPR参考值为2019年12月20日发布的数据，为4.8%。这意味着从3月1日到8月31日，点数在任何时候都是相同的。在整个合同期内，以LPR 4.8%作为参考值计算的点数将保持不变，仅LPR会发生变化。例如，按揭利率原本享有7%的折扣，即3.43%，比参考标准LPR 4.8%低137个百分点，那么这一点将伴随整个合约期，将来只有LPR会改变。
因此，转换后，今年执行的利率与转换前相同。如果新报价的LPR在下一年的利率调整日低于4.8%，则执行抵押贷款的利率将降低。假设LPR下跌20个基点，即0.2%。贷款期限还有10年，剩余本金约为61万元。通过等额本息还款法还款，每月可少还款约60元，一年可节省约700元利息。
关于浮动利率个人贷款定价基础的转换，业内许多人表示，实际影响并不显著。嘉里广州区首席分析师肖表示，与抵押贷款挂钩的是利率市场化程度更高的体现。该政策本身是中性的，因此它对房地产市场的影响也是中性的。从历史经验来看，经济增长率已经从高速发展转向追求更高质量的增长。为了确保经济活力，需要相对宽松的市场流动性。从中长期来看，降低利率的可能性相对较高。在这方面，我们可以看看发达国家，它们基本上是低利率甚至负利率。因此，从中期和长期来看，选择联系汇率制的LPR要比将其固定在当前的利率水平要好。当然，如果每个人都有提前偿还贷款的计划
当然，仍然有许多人必须拿出计算器来计算如何转换他们的抵押贷款。显然，如果你选择固定利率，这意味着你不能享受LPR降息的好处。然而，如果选择浮动利率，一旦LPR加息，这意味着它将承担比过去更大的利息负担。根据央行的声明，一旦选择不可改变。业内人士表示，无论选择固定利率还是LPR浮动利率，无论LPR未来如何变化，抵押贷款利率都不会比现在低很多。市场化意味着银行不会遭受损失。另一方面，住房贷款利率不仅取决于LPR，还取决于房地产金融政策。在“房无投机”的背景下，即使LPR房价下跌，抵押贷款利率也可能不会同步下降。5年期LPR可能不会每次都进行调整，调整可能会受到控制，以避免刺激房地产市场。
可以看出，2019年8月20日，贷款市场报价率(LPR)形成机制改革后的第一个报价诞生了:一年期LPR为4.25%，五年期LPR为4.85%。今年2月20日，LPR对改革后第七次降息表示欢迎。其中，一年期LPR利率为4.05%，五年期以上LPR利率为4.75%，这是五年期LPR利率的第二次下调。2019年11月20日，LPR 5年多来首次下跌5个基点，至4.8%，LPR 5年多来两次下跌，均下跌5个基点。从中长期来看，中国的LPR仍有下降的空间，这是一种趋势。从金融周期、经济周期和房地产周期来看，贷款利率下降的可能性很大。这意味着，如果选择浮动利率，抵押贷款利息支出将低于现在。然而，选择浮动利率的风险在于未来通胀的可能性。如果一旦出现通胀，LPR肯定会上涨，推高抵押贷款利率。就目前国内利率水平而言，目前处于相对较低的水平。过去20年来，5年期贷款的基准利率基本上保持在7%左右。未来从4.75%进一步下降的空间有多大？利率也有可能重新进入上行通道。
因此，很多业内人士也建议，如果贷款当时是在基准利率的基础上贴现，比如7%的贴现，固定利率还是比较合适的。如果是浮动利率，为了降低利率，预期LPR在没有通货膨胀的情况下很有可能下降，选择LPR的浮动利率。
对于不同的人来说，如何更具成本效益，我们可以考虑贷款余额、还款期限、还款计划等因素，个人对未来LPR利率涨跌的预期将是关键因素。同时，还需要对贷款期限、原贷款利率是否会上调或下调、是否计划提前偿还贷款以及收入变化是否会影响月度供应能力做出全面决策。如果余额很小，并且计划提前还款没有坏处，波动对双方的影响都很小。如果余额较大，月度供应紧张，利率随折扣而波动(例如，低于4.41%，折扣低于10%)，并且计划长期还款，则固定利率可能更合适。毕竟，未来的向下调整和向上调整都是可能的。如果向上调整幅度很大，可能会对月度供应产生不小的影响。