回顾时间和空间的变化，我们发现房地产市场已经进入稳定的调控预期范围。总体而言，2019年房地产市场将会稳定和下滑，每季度都会波动，空间将会再次被分割，从而走向预设的合理调控目标。
时间，稳定在变化，季节在逆转。2018年10月至2019年10月，中国房地产市场经历了冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖四季，实现了稳定的降温过程。在价格方面，全国房价的上涨经历了跌宕起伏，然后趋于稳定的过程:同比涨幅从2018年10月的9.7%上升至2019年4月的12.5%，然后稳步回落至2019年10月的7.6%。从供求来看，销售总体变化稳定，开发量增长率波动较大:从需求来看，商品房销售月增长率有增有减，总体变化相对稳定。在供应方面，新建筑面积、建筑面积和竣工面积之间的增长差距已由大变小。这反映出现有住房的总供应量正在增加，潜在供应量也在不断增加。就库存而言，商品房销售面积继续下降，但下降从加速转向减速。商品房销售面积从2018年10月的5.28亿平方米逐月下降至2019年10月的4.93亿平方米，同比增长率从-12.40%降至-6.57%。2019年2月至10月，现有住房存量比继续从17.94(月)降至15.92(月)，已经在6至18个月的合理范围内。拍卖行的股票对销售额比率从2016年的3.1(年)下降到2017年的2.8(年)和2018年的2.7(年)，但2019年的趋势相反，上升到3.0，拍卖行倒闭的压力有所增加。房地产投资总体变化相对稳定，对经济增长做出了负面贡献:全国房地产开发投资增速稳步变化，从2018年10月的7.7%上升至2019年10月的8.8%。2018年和2019年前三季度，房地产投资对经济增长的贡献分别为1.04%和-1.14个百分点。2019年前三季度的负贡献主要是由于资本形成总额对国内生产总值增长的贡献率大幅下降，从2018年第三季度的31.8%降至2019年第三季度的19.8%。房地产租赁市场整体回暖，城市层面差异明显:2018年11月至2019年9月，一线城市住房租赁市场价格指数继续上升，回暖明显。二线城市的住房租赁价值指数保持下降趋势，显示不同层次的住房租赁市场“冷热不均”。
空间，降温明显，分化重现:第一，整体降温明显，房价增长率的空间差异扩大。这反映在房价的整体下跌上。城市数量和下降速度都高于去年同期。总体住房价格水平的空间分布相对平稳，增长率的空间差异扩大。第二，一线和二线城市的增长率以同样的频率上升，而三线和四线城市的增长率则有所收窄。一线城市的房价明显高于其他一线城市。一、二线城市房价增速缓慢上升，三线、四线城市房价增速略有下降。两者之间的差距已经由大变小了。第三，住房价格的地区差异很大，东部和中部及西部地区的住房价格有所变化。东部地区的城市房价已经遥遥领先。北方和南方城市之间的房价差异很明显。东部地区房价增长率相对稳定，而中西部和东北地区房价增长率大幅下降。东部地区与中西部地区的房价变动。第四，城市群房价整体增速放缓，中部城市房价增速放缓
分析发现，总体而言，面对复杂严峻的国内经济形势，中央政府调控力度不断加大，基础体制改革迈出重要步伐，成效显著，值得称道。具体而言，持续监管的力度和步伐直接或间接地影响金融机构和其他市场的行为和预期，导致房地产市场稳定，冬冷、春热、夏暖秋凉，季节稳定。首先，国内外宏观经济环境的变化对房地产市场和预期产生负面影响。宏观经济持续低迷对预期产生负面影响。中美贸易摩擦对市场产生了一定的影响。第二，政府的精确调控，加上体制改革的深化，将共同促进“住房无投机”。中央保持了持续的高压力，房地产监管没有放松。行政面谈和问责制被用来威慑地方政府。此外，金融监管的不断严格推进、土地监管机制的显著完善、财税体制的重要举措、区域发展规划的不断出台、地方政府的不断监管和“一市一策”的探索，都促进了“无投机建房”的实现。总体而言，政府的持续住房管制政策在过去一年中发挥了关键作用，并取得了预期结果。第三，微观主体行为的变化导致房地产市场的季节性变化和空间分异。金融机构的信贷控制经历了持续而紧张的变化。2019年前三季度，地方政府的土地投机行为明显收敛。家庭部门购买房屋的期望和意愿基本稳定，但家庭部门购买房屋的能力有限。房屋销售的波动和资本增长的变化决定了开发商购买土地动机的变化。
经验总结发现，始于2016年的本轮调控在复杂的宏观经济变化下依然存在。房地产市场已初步稳定，并取得初步成功。积累了一些经验。首先，中央政府的坚定决心和保持集中是解决房地产问题的关键。第二，监管效果明显的关键是将地方政府的主要责任提升到政治层面。地方政府主要责任的落实抓住了房地产市场监管的“靶心”。第三，面对复杂的环境，我们需要在实践中不断创新监管方法。第四，“一城一策”的实质是同一目标、不同方法的统一。第五，制度和机制建设是控制房地产市场的长期战略。当然，过去的房地产市场监管也有经验教训，很多方面需要不断调整、优化和完善。总的来说，住房市场的稳定是初步的，监管尚未完全成功。当我们进入一个关键时期时，我们应该保持注意力集中，冷静应对。
判断未来趋势预测:住房市场将在2020年稳步变化，并将继续分化。国内外宏观经济形势复杂，当地房地产泡沫高涨。房地产市场的预期不仅更加重要，而且更加敏感和多变。未来一切皆有可能。尽管未来的预期和市场趋势仍需观察，但研究小组的总体判断和预测如下:总体而言，趋势保持稳定和变化。在没有重大政策变化和意外冲击的情况下，整个市场将继续保持冷却通道，不会出现剧烈波动。时间，冷却有起有落和波动。稳定、起伏、春天、夏天、秋天、冬天和四季都有变化。在空间上，城市差异可能会继续突出。未来一年，一线和二线城市的市场上行压力将有所增加，价格、销售和投资增长波动，趋势为增长导向。三线和四线城市的下行压力将再次增加，库存可能再次增加。就风险而言，总体下降是可控的。然而，在房地产市场的各个领域、环节、主体和区域，风险也有可能放大。趋势预测有三个依据:全年总体稳定因素是:一是中国目前处于30%~70%的城镇化快速发展区间，未来仍有一定的需求潜力。其次，中国经济具有很强的弹性。第三，房地产投机的利益机制仍然存在。第四，房地产市场的监管不太可能放松。季节性因素包括:第一，市场环境和预期在不断变化，房地产市场将处于波动之中。二是根据当前和未来房地产市场的变化调整和控制政策或微调政策。空间分异的因素有:第一，一线和二线城市的需求仍有很大潜力，尤其是土地和住房供应短缺问题尚未解决。第二，三、四、五线城市的情况相反。经过上一轮的"超好"开发，不仅房价大幅上涨，而且土地和住房供应也有所增加，这可能形成新一轮的存量。第三，由于不同城市经济发展不同步，住房市场供需矛盾程度不同，短期内仍难以缓解或扭转。一线和二线城市、东部城市、大都市区、特殊资源城市和4、5线及以下城市、西部东北城市、城市群外城市和资源枯竭城市之间的差别将继续存在。当然，房地产市场仍然存在一些不确定性，即下跌和反弹的风险。
未来判断:未来几年，中国将处于房地产市场监管的机遇期和关键期。首先，房地产已经成为经济健康发展的制约因素。就稳定增长而言，房地产对经济增长的净贡献已经从正变为负。就民生利益而言，房地产对整个家庭部门的生计有双重影响。在结构调整方面，房地产阻碍了结构调整和产业升级。在风险防范方面，房地产风险是中国经济的重要风险来源。在推动改革时，住房改革是供应方结构改革的重点。其次，未来两年将是房地产市场监管的关键时期。调控房地产市场是国家的重大战略举措，是塑造高质量发展的新动力、机制、引擎和路径。监管能否成功不仅是一个非常重要的问题，也是一个行动的问题。房地产市场监管的机会之窗将在2025年左右关闭，房地产开发的巨大潜力和预期将在2025年左右发生变化。此外，要完成对房地产市场的调控并发挥其作用还需要一段时间。
问题分析表明存在风险:房地产市场的调控面临剧烈波动的可能风险和五大主题的考验。剧烈波动的风险
面对复杂多变的房地产市场内外环境和各种舆论的叫嚣，研究小组根据房地产市场的发展特点、调控经验、未来预测和重要判断，呼吁并建议不要动摇房地产市场的调控，稳定中游供水。第一，建立房地产与宏观经济的新关系，稳步向高质量发展迈进。一是妥善处理问题和挑战。重塑房地产与宏观经济的关系。让房屋回归到原来的民生之心和生活功能。让稳增长与稳楼市齐头并进，推动房地产转型升级，带动整体结构调整。让房地产走向高质量的监管发展。第二，我们应该坚持调控，迫使市场参与者改变方向。促进政治占领，巩固全社会的强烈共识。明确目标，把握节奏，保持弹性。保持你的注意力，掌握你的力量，把压力发挥到极限。第四，妥善管理和减少预期波动。五是做好防范和控制房地产市场双向剧烈波动的规划。第三，坚持“一城一策”，完善调控机制。完善“一市一策”国家市场监管体系。完善住房、土地、金融“一城一策”联动机制。探索“一城一策”的土地、财政、税收和金融政策。第四，加快基础支撑体系改革，引导市场主体转变方向。加快土地制度改革，重点是加快集体建设用地流转和市场准入制度，完善土地供应和利用管理机制。规范和扩大市政债券融资。加快财税体制改革。第五，加快住房供应方面的结构改革，绘制新的房地产市场遗传图谱。以产权为主线构建我国住房供应体系。在城市化的基础上，构建中国住宅空间体系。以智能化为目标，建设中国高品质的住宅产品和产业体系。
(倪鹏飞、丁如喜、徐海东，《中国住房发展报告（2019-2020）》课题组)