当前位置:首页 > 房产 >

2020年及未来三年房地产形势十大预测

2020-01-03 10:44  来源:21世纪经济报道

钟伟

1,北京师范大学金融研究中心主任。市场进入了一个没有起伏的高水平时期。

这关乎整体市场前景。

2019年,尽管相关数据显示房地产市场有所增长,但这种增长可能仍需观察。考虑到房地产市场百强企业的市场份额约为70%,而百强企业的销售权益比率约为80%,销售数据可能高估了约15%。当然,也有通过合资企业和其他方式混合水的做法。然而,近年来,排名压力导致销售权益比率更快下降。从房地产企业的实际反映和利润实现情况来看,2019年房地产市场的实际情况可能不会比2017年和2018年好太多,从2018年下半年开始,市场将明显放缓。

但是没有必要对此感到悲观。住房不投机的长期机制不是让房地产市场不增长,而是容忍房地产市场过度增长。与2019年和2015年相比,销售面积增加了约50%,销售额翻了一番。这一扩张意味着,2023年房地产市场将售出2000多万套住宅,销售额将达到家庭收入的60%。这是不可想象的。

简而言之,房地产市场可能已经形成了高平顶期,这并不鼓励也不过度限制房地产市场。地方政策还有很大的微调空间。因此,房地产市场每年将进入一个微弱的一位数增长的平稳期,年销售面积约为15亿平方米,销售额约为15万亿元。不太可能会有特别不利于房地产市场的监管政策。

2。宏观经济政策在2020年将会有一个更好的基调,但是仍然有许多挑战。

这是关于整体经济前景。

经济学家们毫无必要地争论中国的经济增长能否在2020年之前得到保证。有必要区分长期和短期。从短期来看,2020年是多个目标叠加的一年,需要保持高增长。财政和货币政策不会太冷。但是,应该注意的是,货币政策不会比预期宽松,尤其是流动性不会太宽松,房地产融资将变得更加困难。财政政策更多的是通过增加地方政府借贷设施和刺激新的基础设施建设来稳定经济增长。可以判断,虽然政策基调相对温和,但多年的经验证明,稳定增长的政策传导需要进一步顺畅,民营经济面临的融资问题需要进一步缓解。

从长远来看,房地产市场对地方金融的稳定、中央企业的业绩以及金融和消费的稳定有着重要的影响。因此,在经济下行压力越来越大的情况下,房地产将成为一个重要且相对较好的行业。

简而言之,2020年的经济运行氛围是温暖的,但实际情况还有待观察。如果中美第一阶段协议成功签署,2020年的形势将比此前预期的要好。上半年房地产市场持平,下半年将会好转。因此,最好在上半年收回土地,在下半年出售。

3。行业排名决定战略,而财务战略决定排名。

这是决定未来排名的因素。

首先,让我们明确开发者追求的排名是基于销售的。这种排名非常虚伪。企业不仅应该追求这种排名。更正常的排名应该以企业集团的市场价值、利润和发展潜力为最重要的指标。因此,从销售额/市值比,我们可以看出开发商吹牛的程度。销售排名非常重要。它与财政资源吸收能力密切相关。然而,排名不是一种策略。相反,如果你追求排名是为了进入金融机构的白名单,那么最好直接加强你自己的金融战略。企业战略并不意味着计划未来做什么,而是现在做什么有未来

前100名名单似乎在逐渐稳定,前10名中只有1-2个位置在变化,前20名中新面孔的变化率在20%以内。因此,拥有“较大比率”的开发商可能只能获得未来行业的平均利润,而拥有优秀财务业绩的企业并不多。排名50-100的开发商的市场份额和杠杆率都在下降,这表明这一梯队因产能不足而“寻求稳定”,不太可能突然出现。排名20-50的开发商竞争激烈,属于“追求卓越”的梯队。他们的表演会有很大的不同。将自己与追求伟大、卓越或稳定区分开来决定了一个人的未来地位。

简而言之,销售排名在目前非常重要,但市场价值、盈利能力和治理结构在未来将更加重要,这在家用电器和银行业已经有了经验。由于典当行管理粗糙,一些大银行激发了开发商对销售排名的热情,但企业如果想有未来,就不能迷恋销售注水。

4。重视三大城市群。

这是关于市场选择。

大多数开发商在决定是否进入某个地区或城市时都是盲目和投机取巧的,不基于任何策略。但是,区域和城市市场细分的研究越来越重要。我们认为,中国三大区域市场长江三角洲、珠江三角洲和京津冀——分别占新房销售量的33%、13%和8%。

我们相信长江三角洲的重要性在未来会上升。区域经济的发展需要巨大的金融投资,每平方公里的投资强度不低于20亿元。因此,一个要发展成几万平方公里的地区需要几十亿元的持续、长期和巨额投资。长江三角洲有六万亿个国内生产总值城市,包括上海、江苏、无锡、杭州和宁波。在可预见的未来,长江三角洲将有南通、常州和合肥三个候选城市。此外,长江三角洲有近10个城市,国内生产总值超过4000亿美元。我们可以粗略地认为,长江三角洲城市群的房地产未来将占全国的一半。

简而言之,在未来的区域市场中,优质土地储备应主要集中在长江三角洲,尤其是人口超过500万、国内生产总值超过5000亿元的城市。

5。摆脱城市的幻想。市场容量决定了城市的地位。

这是关于城市选择。

除了细分区域市场,更有必要细分城市市场。由于城市形象的差异,人们对城市能力的评价被严重扭曲。例如,厦门仅在福建省排名第三,仅次于泉州和福州,其经济总量和人口大致相当于扬州。另一个例子是青岛,其经济实力明显弱于长沙和无锡,其人均金融资产远低于长沙和无锡。因此,我们需要摆脱城市形象的束缚,从国内生产总值、金融资产、人口、新房市场容量、历史房价走势等因素对城市进行重新评价。

如何选择城市?我们认为以下因素非常重要。一是它是否位于大都市地区和交通节点。在数字经济时代,克服落后地区的落后更加困难,县以下经济的衰退和中小城市的集中化是不可避免的。例如,高铁提升了上海和南京的地位。它对苏州有中性的影响,但对无锡和常州,尤其是常州构成负面制约。第二,行政中心城市的重要性增加了,优先级较高的城市更有可能聚集各种资源。第三,城市国内生产总值、金融资产和人口等关键变量的变化。人口不足400万、国内生产总值不足3000亿元、金融资产不足5000亿元的城市不太可能获得巨大的发展机遇。第四,历史房价和新房市场容量。年销售额超过1000亿元的城市质量很好。年销售额超过500亿元的城市是有潜力的,但能力太小的城市

高营业额仍然很重要,但不再具有决定性。从实际角度来看,市场增长放缓至一位数决定了无法实现高速去工业化。展望未来,拥有一千人的中低端建筑质量将大大透支企业的声誉,逐渐失去高端客户群。高营业额不再是唯一重要的因素。其他指标也需要权衡。我们认为至少有两个指标更重要。一个是货物与土地的比率。更高的货物与土地比率给企业更大的安全边际、定价能力和跨越周期的可能性。除了少数一线城市,企业应该争取3: 1-4: 1的比例。二是区域市场份额。区域市场份额过大往往会扭曲政府与企业的关系,与其他发展企业的关系也不容易平衡。这也意味着押注某个城市会成为超级市场。现在风险很大,机会也很少。因此,在一个正在下沉的市场中,比如一个城市甚至一个县,城市占5%-10%可能是合适的,这样可以保证企业的顺利进退。

简而言之,必须提高决策的量化和预见性,保持高周转率、高货地比和适度的市场份额之间的平衡,使企业保持高安全性和高流动性的可持续状态。

7。住宅市场远未饱和,海外非住宅房地产投资信托基金明显升温。

这是一个谈论住宅和非住宅的机会。

中国的房地产市场远未饱和,更不用说股票游戏市场了。从城市化率、住房质量、新房比例和1000人的购买率来看,还远远没有饱和。这里有一些例子。首先,中国目前每年销售约1200万套商品住宅,交易约400万套二手房,占新房的75%,非住宅新房的80%以上。其次,中国1000人的购买率约为12,美国和欧洲的购买率在20到30之间。第三,住宅建筑质量相对较低。目前,在280亿平方米的城市居民住宅楼中,约有一半建于2000年之前。因此,无论是住宅还是非住宅,中国的房地产市场还远远没有饱和,还没有进入城市更新的时代。

从家庭对家庭的比例、住房质量和人口迁移来看,新房仍将是住房市场的主要参与者。2019年,存款/销售额约为45%,创历史新高。新抵押贷款/销售额约为22%,为历史最低水平(长期平均值为50%-55%)。因此,居民购买商品房的财务能力受到极大抑制,政策和市场调整的大概率将有助于释放对住宅的需求,而不是相反。换句话说,尽管居民对房价不降的预期发生了变化,但非投资刚性需求仍然巨大而强劲。

非住宅建筑供需相对舒适,城镇居民人均非住宅建筑超过6平方米,消费持续下降,非住宅建筑资本化率难以提高。非住宅销售的面积和数量在2019年为负增长,并将在未来几年保持几乎为零的增长。空缺率仍然很高。国内房地产公司对海外房地产投资信托基金的兴趣将继续增长,尤其是在新加坡和中国香港。非住宅市场的机会是,随着全球经济下滑和低利率的蔓延,市场的预期回报率也会下降,这有利于在房地产投资信托基金(REITS)上市时给出较低的回报率,并承受较低的资产估值贴现率。从中期来看,投资者可能对6%左右的回报率感到满意。

简而言之,中国房地产市场远未饱和,年销售额达15万亿元,足以容纳数百家年销售额超过100亿元的企业。海外房地产投资信托基金可能会升温。

8。横向能力可以通过外包获得,而纵向能力决定生死。

这是关于水平和垂直功能。

我们称之为——开发人员的横向扩展能力,包括con

从横向能力来看,绿色城市更好,但在某些方面不是很成功。从产品来看,碧桂园只能说已经达到了一般的质量,但是企业还是相当成功的。开发商在更专业地处理土地、钢铁和水泥后,关注水平能力是很自然的。然而,建筑技术和建筑设计学院通常是国有企业,人力资源密集,历史负担沉重,资本回报率低,市场份额更加分散。然而,建筑企业资产沉重,回报率低。环保压力和员工管理压力日益突出。因此,从甲方的角度来看,几乎所有的横向能力都可以由开发企业通过有效的外包和外包来实现,他们只需要维持一个小规模的专业团队,就可以保证外包和外包资源的客户化。因此,将企业资源过度分散到横向能力中可能是不经济的。此外,横向能力也不决定企业的生死和客户的声誉。毕竟,中国购房者群体甚至无法专业准确地评估他们所购买房屋的质量。他们更注重房子的位置和面积。

而垂直能力可以决定一个企业的生死。决定住宅企业生死的是土地和金钱。然而,很少有房地产公司愿意继续投资建设自己的垂直产能,这往往是一点点。原因是房地产金融团队本质上并不关心住房,住房只是其利用金融工具获取利润的载体。财务观或产品观决定了房地产财务团队和现有的房地产企业团队往往处于两个概念、两种话语体系不相容的尴尬境地。在高原时期,资金短缺比土地短缺更为突出,住房企业更有必要具备跨越周期的纵向能力。绝大多数企业都看到了这一软肋,但不愿做出改变。困境仍然在于他们的概念和能力。

简而言之,路径依赖使一些住宅企业更容易迷恋本应外包的横向能力,但仍无法培养自身的财务属性。因此,决定生死的垂直能力总是很弱,并将继续很弱。

9。体外公司带来的风险将无法承受,行业的自我清洁迫在眉睫。

这是一家有很多可谈的体外公司。

由于具有多个法人实体的全国性住房企业的特点,在区域、城市和项目的多级链中有巨大的体外公司。这些体外公司的存在部分是由于职业经理人的道德风险,部分是由于该行业多年来大规模增长的坏习惯。外部公司不仅不利于公司的盈利能力,更大程度上也不利于公司治理结构和团队凝聚力,甚至给公司带来持续的法律风险。根据对一些已披露案例的观察,我们粗略估计体外公司可能转移了最初归属于该公司的15%-20%的利润。在行业成本上升和利润率下降的制约下,清理体外公司已成为一项更为紧迫的任务。

顺便说一句,如何处理集团主体信用与项目底层信用之间的关系是值得考虑的。过去,过于强调集团主体的信誉,而将来可能不会如此。城市和项目公司应更加注重自身的信用建设,以集团主体的信用为依托,这样可能更灵活、更有弹性。

简而言之,如果高层平台测试了总部企业的治理结构和战略能力,那么作为最本能和最初的反应,应该发起一场自我清洁运动,以清理公司外部的机构,防范职业经理人的道德风险。

10。房地产将来值得深耕。

这就是所谓的房地产企业转型。

你如何获得足够的财富?按重要性顺序有三个要素,一个是机会,另一个是工业,

简而言之,做好我国的深层次培育是十分重要的。

(编辑:欧阳米健)