为了稳定快速上涨的房价，限制商品房最高销售价格的非竞争性房屋应运而生，并在过去两年迅速成为北京新房市场的供应主流。由于价格稍低，有限的竞争室被认为是购房者的“福利房”，但这不一定是房屋企业的好事。机构数据显示，北京80%的非竞争性住房项目将遭受损失，原因包括住房和土地价格之间的差价小、销售周期延长和融资成本高。
在企业没有利润的情况下，房地产的交付质量引起了市场的关注。在北京，即使是总价超过10万元每平方米的奢侈品项目，也经常因质量问题而受到权利保护。业内人士指出，2020年和2021年将是非竞争性住房项目的交付年，住房质量问题应得到各方高度关注。
部分区域限竞房价格下跌20%
在北京工作多年后，2018年8月，童玲(化名)以集合首付款购买了房山区徐汇市项目的一套房子，加上一些杂费，该房子的平均价格接近39000元/平方米。
徐汇市房地产顾问在买房时告诉童玲，这是北京第一批获得预售许可证的非竞争性住房项目。住房和建设部批准的房屋销售均价为38994元/平方米，非常合适。童玲不太明白什么仅限于竞争对手。她的理解是，政府帮助人们压低售价，购买此类项目更具成本效益。
限制竞争性房屋，即限制房价和竞争性地价，决定未来拍卖土地时商品房的售价。当土地拍卖价格达到上限时，开发商将拍卖自住比例和待建公共租赁住房面积。同时，买方在获得项目产权后五年内不得在市场上交易。换句话说，政府部门已经为非竞争性住房项目的最高价格设定了一条红线，开发商不能超过这条红线，但下行浮动没有限制。这种类型的住宅仍然是商业住宅，不属于保障性住房序列。
随着强有力的监管效应的出现，北京的房地产市场正在衰退。新建和二手房联动减少已成为趋势，位于六环路外的徐汇市项目也受到影响。童玲告诉中信经纬客户，徐汇市的售价下降了5000元/平方米，损失了30多万元。从2018年6月至今，徐汇市没有售罄。安居克的客户称，该建筑的最低售价为32500元/平方米。
销售不理想，这是北京大多数非竞争住房项目的问题。中原地产首席分析师张大伟对中信经纬客户表示:“目前已有128个项目和78个非竞争性项目进入市场，共有约58，700套住宅单元，但目前已有约24，800套单元在网上签约，其中只有42.7%在网上签约。除了少数建筑之外，能够出售一半以上的竞争项目被认为是非常好的。”
中原地产研究中心的统计数据显示，尽管2019年北京新建商品房(包括限售房)数量同比增长57%，但2018年和2019年商品房存量连续两年达到8万套，创下了过去八年的新纪录。
新建商品房的高库存与非竞争性房屋供应的急剧增加有关。该机构表示，自2018年以来，北京共供应了95，000套新住宅，其中54，400套是非竞争单元，占市场供应量的68%。非竞争性住房项目也积压过多，累计库存为33，800套。
中信经纬客户注意到，在销售不佳和供应增加的双重压力下，除了少数位置良好、配套良好的非竞争性住房项目以最高价格出售住宅外，大多数建筑的实际售价都有一定的最高价格空间。类似徐汇市的降价，在其他建筑中并不少见。
“北京的res
多数项目将亏损
“在已进入市场的66块限售房地块(有些属于多块地块)中，46块地块的房价与地价相差在2万元/平方米以内。目前，这些项目中只有8个基本售完，其余4个基本有保证。总体而言，北京80%的非竞争性住房项目已经亏损。即使它们在未来很快售完，它们也只会减少损失。如果价格战继续，损失仍将扩大。”研究中心说。
Kerri研究中心在2019年10月底还表示，对北京2016年和2017年出售的86块住宅小区的运营情况进行的统计分析发现，在已经开放的66个项目中，只有30%有盈余，70%以上面临亏损。西城天柱、金晨大厦、怡景万和、席瑞春秋、北京凌秀、冠城别墅等限定竞赛室？土地差价分别为17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米和3742元/平方米。所有这些项目都将遭受损失。易居研究所智库中心研究主任颜跃进分析了中国和新西兰的客户。一般来说，地价占房价的30%。扣除建筑和安装、营销、税收和其他费用后，该项目可以盈利。然而，北京许多非竞争性房屋的高地价比例是造成这一损失的重要原因。
张大伟说房价和地价之间的差异很小，开发商知道当他们拿走土地时，他们仍然敢于以高价拿走土地，因为他们对市场的未来有更好的预期。当早期许多限制性住宅小区被出售时，市场仍然相对火热。开发商相对乐观，对项目的地下价值有很高的估计。与此同时，由于限售房售价较低，开发商认为该项目将很快得到净化，财务成本和盈利能力较低。然而，随着市场下跌，销售变得更慢，地下商品很难以高价出售，利润也慢慢被融资成本吞噬。
陈晓，诸葛房产搜索数据研究中心的分析师，表示限售房项目的价格相对低于非限售房。建筑成本、财务管理成本、营销成本和各种税费约占房屋售价的30%，从而降低了开发商的利润率。同时，限制性住宅项目存在同质化严重、区位相对偏远等缺点，导致去工业化程度低、利润难度大。
房屋质量成隐忧
一些业内人士早些时候指出，过去两年交付的房屋质量普遍较差，所以这些年尽量不要买新房。就北京过去两年的房地产市场而言，无论是高档豪宅还是经济适用房，都有项目暴露了项目的质量问题。
2018年9月，限价8万元/平方米、平均销售价格9.5万元/平方米的奢侈品项目华润昆仑遭遇质量危机，备受关注。一些分析师认为，尽管华润昆仑地区突破了北京房价的红线，但与当时周边地区12万元/平方米的二手房相比，销售价格仍然偏低，利润水平不高，甚至陷入亏损。这可能是质量下降的原因。
2018年6月，北京发放了第一批非竞争住房预售许可证。根据建设周期，今年和明年将是非竞争性住房项目的集中交付期。张大伟预计第一批非竞争性住房项目将于2020年3月交付，今年交付约20个项目，2021年交付50-60个项目。在80%的限售房赔钱的情况下，房子的质量能得到保证吗？
陈晓表示，高地价降低了住宅企业的利润率，使快速周转成为必然选择，而快速周转可能会带来对住宅质量的隐性担忧。严跃进认为，低利润甚至亏损不一定会导致住房质量问题，但客观地说，一些企业确实有偷工减料的冲动和“减产配产”的可能性
自2019年底以来，北京已连续出售大量无价格限制的土地。陈晓认为，无限价出售地块是顺应当前市场发展形势的政策微调，可以在一定程度上提高住宅企业征地的积极性，对企业利润有很好的好处。严跃进表示，有限竞争公司暂时不会退出市场，但需要进一步优化和调整。(中信经纬应用)