“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的局面正在形成，百强住宅企业已经开始重组和清算。
2019年的最后一天，上海的气温骤降至冰点，但上海新静安体育中心却热气腾腾。
“一年中的这个时候，我感到非常痛苦，总是被打脸。总是有预测不准确的时候。”
场外有来自全国各地的5000多人前来参加会议。法庭上是易居企业集团的首席执行官丁祖昱，易居企业集团是当天演讲的“主咖啡馆”。在这个题为“拥抱未来”的新年演讲中，丁祖昱花了近四个小时发布了2019年房地产市场观察报告。
显然，“挨打”的准备工作已经做好了。作为房地产行业的明星经理人和趋势知识产权，丁祖昱的判断每年都会引起业内的广泛讨论。这一次，他首次恢复了“2019年房地产市场十大预测”一般来说，“一分半错，八分半对，仍然是合格的分数。”
1.5错了，有什么意义？2019年初，丁祖昱曾预测该行业规模将下降10%，至13万亿元，但事实上，那一年的数据反而上升了。所以他总结道，“这个预测是错误的。”
有趣的是，丁祖昱在他的一个预测中也“半错半错”。
“当时，我认为海南的限制不会永远持续，所以我认为海南的政策会放松，市场会好转。今年10月，海南的政策做了相应的调整，因为出台晚了，海南市场仍在复苏，所以我犯了一个半错误。”丁祖昱解释道。
在过去的2019年，房地产行业面临巨大压力。
在寒冷的冬天，丁祖昱为今年的房地产市场打造了一个年度汉字:“艰难”。
2019年是哪一年？投资更难融资，房屋买卖更难，企业治理更难，长期租金更难，业务更难.但从宏观数据来看，丁祖昱预计2019年行业销售额将超过16万亿元，同比增长约7%。新建筑面积达到22亿平方米，同比增长8%。发展投资达到13万亿元，同比增长10%。
“从这三大数据中，我们可以看出2019年的房地产宏观数据依然繁荣。”丁祖昱说。宏观数据的繁荣与该行业自身的压力形成鲜明对比。从行业压力来看，前50名住宅企业的整体增长率从65%下降到16%，而前100名住宅企业的增长率甚至更低。丁祖昱认为，前50名住宅企业增长率的变化是行业面临巨大压力的信号。
“尽管我们今年(2019年)空调开得很好，但从货币市场和房地产信贷的角度来看，每个人都仍然感到寒冷。”丁祖昱说。
至于未来十年，丁祖昱的核心观点是“房地产是中国最大的制造业”。他认为，制造业与房地产有着相同的特征，特别是在住房没有被炒掉之后，房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐增强，这意味着房地产是制造业的特征将会越来越明显。
在他看来，未来十年中国的商品房总量将达到150万亿。
一二手房市场“压力山大”
当丁祖昱完成他对“深圳房价到2020年不会上涨”的预测时，会议厅里的一些人笑了。直到分手前，仍有许多口音又宽又深的听众在寒风中行走时吵架。为什么？他们似乎不相信这个断言。
回顾过去一年，从2019年2月粤港澳台发布大湾区规划纲要到8月深圳提出建设领先示范区的构想，再到11月6日香港居民免于提交大湾区购房文件，他们可以享受与当地居民同等的待遇。然后在11月11日，深圳调整了非普通住房标准，所有这些都成为深圳房地产市场“涨价”的刺激因素。
但丁·祖禹(Dante Zuyu)的观点是，从市场的角度来看，深圳的房价并不低，许多房价在2019年上涨后需要一个消化周期，而深圳政府将在2019年开始消化
从全国范围来看，凯里的研究数据显示，重庆市的一手住房交易交易额最高，但与去年相比略有下降。上海的营业额最高，比去年增长了20%。从交易量的增长来看，厦门和北京的交易量增长了60%。
有趣的是，在2016年限价之后，二手房的价格明显低于一手房。在对全国22个重点城市的新开放项目进行全面调查后，丁祖昱发现，2019年，一手和二手房价之间的“颠倒”情况越来越少。“22个城市只有202个颠倒的项目，平均每个城市不到10个。”
对于二手房，丁祖昱的判断是“价格不会上涨”。从二手交易来看，今年的交易周期明显延长。广州的周转周期超过100天，只要二手房挂了，深圳就可以完成交易。从价格的角度来看，基本是多跌少涨。“今年二手房价格的压力相对较大，这是以成交额换取价格。”
根据克里的统计，二手房市场排名前15位的城市交易量接近1.3亿平方米，总成交额接近3.5万亿元，集中度为60%。就二手房而言，50个城市已经达到60%，这表明二手房市场需要进一步发展，未来还有很大的空间。
与“面包”住宅市场的价格压力相比，被称为“面粉”的土地市场的情况也不容乐观。"土地流转已经回到10年来的最低点，土地价格保持不变."丁祖昱总结了过去一年的土地市场。
在他看来，2019年土地数据将面临巨大压力。交易规模已恢复到过去十年相对较低的水平，仅略好于2014年和2015年，地价数据也没有同比大幅下降。其中，保险费率和周转率是两个最重要的指标。除了3月、4月和5月的反弹，2019年其他月份的总周转率将达到14%，大约相当于七分之一的周转率。土地市场相当严峻。
房企增长失速
2019，百强住宅企业停滞不前。
"可以说是潜水隔间."根据丁祖昱的统计，2016年百强住宅企业的增长率约为50%，而2019年仅为6.5%左右。同时，新增1000亿企业数量“减半”，2018年新增13家，2019年只有5家。
从卖地的比较来看，今年的投资越来越谨慎。他提供了一组数据。“今年8月之前，只有44%的资金用于土地，9月份降至28%，第四季度约为25%。”从征地面积来看，目前投资正回到二线，但二线土地供应非常有限。从资本的角度来看，2019年上半年资金充裕，下半年资金充裕。对大多数住房企业来说，资金压力非常大。
事实上，政策水平已经为市场定下了基调。丁祖昱表示，从宏观上看，2019年强调不要将房地产作为经济的短期刺激，这是当年房地产领域最严格的政策，而由于市场压力，总体政策限制相对宽松。此外，总体货币市场相对宽松，但这种宽松与房地产没有什么关系。
值得注意的是，2019年温室改革计划的发展将减少50%左右，温室改革贷款的金额将直接影响温室改革货币的金额。在这方面，丁祖昱提醒我们温室改革政策对城市化的影响。
市场严冬刺激了行业重组进一步加速。从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的局面正在形成，百强住宅企业也开始清算重组。丁祖昱建议破产清算应该尽早进行，有些价值可以提前清算。如果太晚了，它将面临一个非常困难的局面。
过去的一年对住房公司来说也是偿还贷款压力巨大的一年。营销用压力表现在销售量增加，单个p值下降
丁祖昱观察到，在2019年的11家首次公开募股公司中，房地产行业几乎占到总数的一半，房地产股平均上涨50%。此外，今年发生了大量的房地产收购，基本上已经全面启动。上市公司和非上市公司都在进行大量收购。智能物业今年也取得了快速进展。未来十年，智能社区将成为房地产开发的最大领域。
新兴市场“重新洗牌”
一组公共数据显示，2017年至2019年，69家母公寓租赁机构破产或无法运营，2019年，它们占其中53家，其中45家破产或逃跑，4家被收购，4家拖欠或拒绝支付租金。
在开发商层面，海洋地产、龙狮集团等房地产公司宣布剥离长期租赁公寓业务，万科、碧桂园等房地产巨头也推迟了相关领域的扩张。
“今年公寓估价大幅下降，回到两年前的起点。这是租赁行业的短暂重组，也是一个价值回归的过程。”丁祖昱说。
经历了2018年的快速发展后，长期租赁公寓在2019年下半年陷入了舆论漩涡。在国家一级大力整治的背景下，长期租赁公寓的状况只是整个租赁市场的冰山一角。
丁祖昱总结说，今年租赁压力非常大，具体来说，第一条线和第二条线之间的规模和价格差异非常大。例如，北京和上海的市场规模是长沙和合肥的20倍，租金是它们的4倍。
从丁祖昱的角度来看，从消费者的角度来看，租赁市场也有很大的差异，一线城市3500元以下的租金达到50%，4000元以下的租金占80%，三线城市3000元以下的租金占90%。“房客不愿意在远郊租房子。一线城市可以忍受超过90分钟，三线城市不能忍受超过30分钟。”
值得注意的是，自2017年租赁土地出售以来，共出售了180块土地，但迄今为止尚未列出提供租赁住房的项目。丁祖昱预测，到2020年，这些所谓的租赁土地将被列为租赁财产。
"租赁行业规模巨大，但现在还不是真正收获的时候."丁祖昱说。可以看出，前30家房地产企业中有60%以上都开展了租赁业务，尤其是在租赁和销售都被提出后，租赁市场未来将是一个巨大的市场。"如今进入租赁行业是领先住宅企业的必然选择."
丁祖昱建议房地产企业在签订租赁合同时要注重区域细分，寻求精细化管理。例如，蓝领公寓和学区公寓都是出租的。
至于商业写字楼市场，据丁祖昱观察，北京、上海和深圳的写字楼租金和租金同时下降，中国70%的重点城市都出现了上述情况。然而，就大宗交易而言，上海、北京和深圳的大宗交易数量并未大幅下降，尤其是在上海，大宗交易占全国大宗交易总量的50%以上。中国企业家