根据壳牌研究院的数据，2019年12月，北京二手房业主将挂牌价格提高了1.8个百分点，至11.8%。尽管向下调整仍然是主流，但已经有所下降。这与小杨的直觉非常一致。
从2019年11月开始，“北票”小杨正在北京五环路外的定福庄找房子。她刚刚获得购房资格，希望能买一套小尺寸的二手房自住。"最近，降价的消息明显减少了."小杨说，在11月中下旬，她几乎每天都收到降价的消息，“有时一天几个。”但是到了12月，“每隔几天才能收到一个”。
自2019年下半年以来，占北京房地产市场成交额80%以上的二手房市场一直表现不佳。2019年7月至11月，北京二手房交易价格连续五个月下跌，这是自2018年以来最长的下跌周期。据《21世纪经济先驱报》了解，从10月到11月，降价现象成为主流，调整幅度从3万、5万到几十万不等。对于一些渴望出售的奢侈品项目，降价幅度可以达到数百万英镑。
但到2019年底，市场将开始略有变化。根据壳牌研究院的数据，2019年12月，北京二手房业主将挂牌价格提高了1.8个百分点，至11.8%。尽管向下调整仍然是主流，但已经有所下降。这与小杨的直觉非常一致。
这种变化的原因是什么？这能被视为北京二手房市场反弹的先兆吗？
平均降价超13万
王，连锁房地产惠心里店的销售员，感觉和小杨很像。他向《21世纪经济先驱报》透露，尽管最近下调报价仍是该地区住房供应的主流，但有所下降。
小王猜测，这可能是因为目前的价格已经达到了一些业主的底线，“过去几个月交易不好的时候，业主会下跌数万，一些房子下跌2030万，另一些下跌4050万，业主不想再下跌了。”
“有一栋房子已经挂了半年了。业主几次断断续续地降价，并收回其中，累计降价40多万元。最近，当我们与业主沟通时，他的态度很坚定，他说不能再降低了，已经很低了。”王说。
根据来自58个城市和安居克的数据，北京二手房的上市价格自2019年7月以来已经连续6个月下降。其中，2019年12月平均挂牌价格为58570元/平方米，较6月份下降2.6%。根据北京85平方米二手房的平均挂牌面积，北京一套二手房的平均价格下降了13万元以上。
报价下降的另一个原因可能是营业额的反弹。
小王说，自12月中下旬以来，他所在地区二手房的成交量一直很活跃，“很多业主早就看过了，决定在价格可以接受的时候卖掉它。”
据壳牌研究院统计，2019年12月，北京二手房数量为14162套，同比增长15%，连续两个月增长。这是2019年的第三个月高点，仅次于“印度之春”期间的3月和4月。
该机构还指出，2019年12月，北京二手房的销售比例从72降至64，表明买家的观望情绪略有缓解。然而，所有者的交易周期仍然在90天左右，这是一个较长的周期。
壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，去年4月后，北京二手房交易低迷，前期积压的需求在年底释放，推动市场复苏。我爱我的家庭，并指出，在很大程度上，二手房年底的温度上升只是市场的正常波动。“印度之春”之后，市场一路下跌。到年底，价格已经稳定下来，没有进一步下跌的余地。因此，购房者再次进入市场，交易量反弹。
这种变暖也导致了小幅增长
王，连锁房地产惠心里店的销售员，感觉和小杨很像。他向《21世纪经济先驱报》透露，尽管最近下调报价仍是该地区住房供应的主流，但有所下降。
受访者普遍认为，这主要是由于非竞争住房的影响。
有限竞争房屋是以“有限房价和竞争性地价”的方式拍卖土地而建造的房屋。北京在2017年底开始出售大型非竞争性住房用地，而非竞争性住房项目在2018年年中开始进入市场。2019年，北京售出了37，000套新房，占全市新房交易量的17%。其中，25，000套住房的销售受到限制，成为新住宅市场的主体。
由于土地出让阶段房屋售价有限，非竞争性房屋的售价通常低于同一地区的市场水平。此外，在2019年进入市场的限售房中，许多项目位于五环路内的优势区域，这在一定程度上改善了“新房郊区化”现象，也对该地区的二手房产生了影响。
中原地产首席分析师张大伟表示，“只要该地区存在非竞争性住房项目，就很容易转移整个地区的营业额，降低平均价格。”他认为，最近几个月，北京二手房价格持续下跌，正是因为非竞争性住房的“井喷”供应和交易。
尽管如此，考虑到北京已经实施了全国最严格的监管政策，现在的购房者仍然很难买房。
根据现行政策，北京第一套公寓的最低首付是3.50%，第二套公寓是60%。二手房销售中，评估价格普遍低于报价，大多数二手房价格已经超过普通房。因此，实际首付比例往往更高。例如，在实际交易中，第二套公寓的首付通常超过价格的70%。
壳牌研究院指出，2019年，50%的40岁以上北京居民将更换住房，相比之下，调整前的2016年为36%。双倍首付不仅使住房年龄的变化倒退，而且使变化越来越严重。2019年，公寓平均面积将扩大16.6平方米，低于调整前的19平方米左右。可以看出，“不仅很难换房间，而且很难换。”
至于近期二手房交易略有增加，业内人士普遍认为，这并不意味着市场将进入回暖通道。
我爱我的家人，并指出最近的市场反弹并没有超出前两年的范围。此外，北京的房地产市场政策一点也没有放松。对能够进入市场的房地产的需求仍然主要是迫切的。他们提高市场容量和价格的能力有限，市场没有大幅上涨的空间。
壳牌研究院还认为，北京二手房市场正进入监管的第四个年头。政策不会大幅度放松，市场供求矛盾将大大缓解，市场预期将保持稳定。北京二手房市场将继续保持低迷稳定的态势。预计2020年二手房成交量将稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
(编辑:张维贤)