正如古语所说，当你离开三天的时候，你应该坐起来注意。如果四年没见了呢？
从2016年到2019年，房地产市场每年都会达到一个新的水平。根据国家统计局发布的数据，从2016年到2018年，全国商品房销售量连续三年创历史新高。尽管2019年的数据尚未公布，但继续打破记录仍是一个很有可能的事件。
在这四年里，这个行业最大的变化是住宅企业的快速增长。
近日，上市住宅企业和研究机构纷纷发布2019年销售数据，大多数住宅企业的销售规模持续增长。据上海易居房地产研究所统计，“宇宙之王”郊野公园2019年销售额达到7715亿元，万科和恒大也达到6000亿元。今年，“1000亿军团”已经扩大到34名成员。
四年前的2015年，“千亿军团”只有7名成员，只有16家住房企业超过了500亿大关。当年的行业领军企业万科的规模为2627亿元。
四年后，如果这个行业的竞争不前进，它就会后退。增长规模的三到四倍已经成为常态；如果你想在弯道超车，你需要增加7到8倍。然而，那些“只有”两倍规模的住房企业将成为“落后者”。
规模定位长期以来一直是行业的主旋律，但经过本轮增长后，势头可能会在——2019年放缓，前100名住宅企业的股权销售仅增长6.5%，较2018年的35%大幅下降。业内人士认为，在升级到新的规模后，一个更大的考验即将到来。能否优化管理体系，控制资金、负债和企业的平衡，很可能决定着住宅企业未来的生死。
“狂奔”的年代
2019年，万科、恒大和荣创分别实现销售额6308亿、6010亿和5562亿，同比分别增长3.94%、9%和21%，位居行业第二至第四。
碧桂园宣布销售额为5522亿元。然而，据上海易居房地产研究所统计，碧桂园去年实现了7715亿元的全规模销售额，继续巩固其行业“规模之王”的地位。
碧桂园的崛起是近年来产业格局的最大变化。2015年，碧桂园的销售额仅为1402亿元。经过连续两年的双增长，碧桂园成为2017年第一家超过5000亿英镑的住宅公司。在过去的两年里，碧桂园不再发布全面的销售数据，但自2017年以来，该公司仍然以明显的规模优势位居行业第一。
在过去的四年里，另一群“黑马”迅速崛起。
例如，阳光城的销售额从300亿飙升至2100亿，增长了6倍。徐汇从313亿增加到2006亿，增长了五倍多。新城控股从324亿增长到2747亿，稳稳地跻身前十名，规模扩张近八倍。中国中部和南部购买的土地数量从229亿增加到1961亿，规模也扩大了近8倍。
中粮控股去年上市，从168亿增长到1525亿，四年内增长了八倍。考虑到中梁已经很长时间没有从资本市场红利中获益，这种增长甚至更加惊人。
相比之下，一群发展不够快的企业开始落后。绿城2015年实现销售额719亿元，2019年实现销售额1354亿元。尽管规模翻了一番，但排名从第11位下降到第24位。中型住宅企业之间的竞争更加激烈。北京首都房地产有限公司的规模从325亿增加到808亿，但排名下降了20位，降至第43位。
据易居统计，经历了资本链阵痛的万达是近年来唯一规模缩小的大型房地产企业，销售额从1513亿下降到567亿，在前五名中排名第58位。
“这个行业这些年发展太快了。2015年，当规模达到500亿元时，整个公司都在紧张地讨论如何升级管理平台。不
大调整将至
上海易居房地产研究所智库中心主任严跃进表示，这也说明了为什么住宅企业如此匆忙。“企业规模越大，其在融资、征地和销售方面的优势就越明显。监管越严格，优势就越大。”
2019年，当房地产市场受到持续控制时，整个行业的增长率受到影响。据统计，2019年前100家住房企业的股权销售额同比增长6.5%。在前三年(2016-2018年)，增长率分别为50.8%、40.5%和35.1%。
上海益居房地产研究院认为，行业长期稳定发展的市场环境已经明朗，企业整体规模增长将在2020年进入稳定期。该机构指出，“房地产公司盲目追求全面销售的时代已经过去，它们的发展重心已经逐渐从‘增量’转向‘升级’”
上述住房企业也认为，住房企业最后一波规模增长的红利期已经结束。未来，除非有相对较大的并购机会，否则很少有企业会看到超过50%甚至两倍的增长率。
规模持续飙升后，住房企业的管理结构调整已经开始。
2019年，万科先后推出“初夏行动”和“仲夏行动”，进行机构重组和人员配套改革。前者针对BG和BU(业务单位和业务线)，而后者针对公司总部。年底，万科发起了另一项覆盖14个城市的重大区域防御变革。本轮改革符合万科此前的“大江大海”计划。其目的是打破金字塔结构，使组织结构更加扁平和灵活，以满足“未来”发展的需要。
在最近关于展望2020年目标和行动的沟通会议上，万科在一份4000字的报告中14次提到“未来”。关于“未来”，万科集团董事长于亮表示，“这是一个总需求增长率下降、收入增长率下降的股票竞争时代。”
万科不是唯一一家。自去年年中以来，碧桂园、荣创、龙湖、阳光城等住宅企业开展了一轮机构重组，相关人员也发生了变化。这些行动的目的非常明确:合并低绩效领域，优化组织结构，提高管理效率。
此外，中央企业和中小型住宅企业的一些开发商的人事和组织变动也经常发生。例如，华润和中海已经更换了他们的“高层领导”。泰和任命了两位联合总裁，并计划实施商业伙伴制度。越秀、索尼、凯撒、郑融、荣欣等企业也出现了重要的人事变动。
严跃进认为，按照“先冲规模，后管理”的做法，这种调整将成为未来几年住宅企业的常态。因为在这一轮规模扩张的过程中，住房企业付出了很多成本，如较高的负债率、较低的利润率、较大的经营半径、较高的销售成本等。这些问题需要“修复”。此外，如何为下一阶段制定新的战略也是企业需要考虑的问题。
他指出，虽然许多企业规模庞大，但抵御风险的能力并没有同时提高。但今年的市场环境不容乐观，严格监管和融资难的基本面不会改变，市场已经进入下行期。因此，在未来一段时间内，行业规模恐怕不会有太大增长，但战略和管理上的重大调整将不可避免。
(编辑:张行)