阅读指南:总的来说，土地高价出售从而影响新房价格并推高房价的时代已经结束。在不投机的基调下，未来房价上涨的空间将进一步压缩。
2019年房地产市场将继续受到监管，但50个主要城市的土地市场总量仍创新高，一些城市的土地销售收入超过2000亿元。
值得注意的是，城市之间的差异很明显，开发商又回到了一线和二线，三线和四线的土地市场低迷。
土地供应和投资的变化将导致未来房地产市场供求的变化。除了深圳的住宅供应稀缺之外，在大多数城市，供需平衡或供过于求开始出现。例如，2019年北京的房地产市场将会疲软。主要原因之一是竞争房屋供应有限，库存庞大。
总的来说，土地高价出售从而影响新房价格并推高房价的时代已经结束。在不投机的基调下，未来房价上涨的空间将进一步压缩。
市场严重分化
中原地产数据显示，2019年中国50个最大城市的土地市场总量将保持高位，土地销售总量为4.41万亿，同比增长19.33%，创历史新高。
部分城市土地销售收入超过2000亿元，其中杭州最大，达到2836亿元。
其余的就像上海1992年的土地销售额，广州的1864亿，苏州的1850亿。共有35个城市出售了超过500亿元的土地，创造了新的历史记录。68%的城市出售的土地比去年同期多。
中原地产首席分析师张大伟表示，与2018年严格的土地管制相比，2019年的土地市场限制有所减少，政策的微调显著提高了开发商的征地热情，自第二季度以来，征地热情一直处于高位。
随着一些企业增量的增加，企业占用土地的积极性明显增加，尤其是二级住宅企业最为坚决。
截至2019年11月，前50家住房企业共占用土地2万多亿元，比2018年增长17%，创历史新高。其中万科的1570亿元、碧桂园的1237亿元和保利的964亿元获得的土地最多，9家住房企业获得500亿元以上，38家住房企业获得200亿元以上，创历史同期纪录。
令人印象深刻的是，在2019年的土地市场上，一些中央企业和国有企业活跃或激进。例如保利、中海、越秀等。在北京、广州、佛山和其他城市占用了大量土地。
但是，房地产市场整体明显不同于前三年，不同的城市地区之间也有明显的差异。开发商的兴趣又回到了一线和二线，成交量上升了3%。
相对而言，3号线和4号线非优质土地的价格和成交额有所下降。中原认为，3号线和4号线的一些城市不排除进一步微调房地产市场的政策。
“现在整个市场都在下跌。在一线和二线城市征用土地可以增加销售额，利润大于三线和四线城市。”一位开发人员坦率地说。
2019年年中，一线和二线城市经历了地价上涨。例如，深圳在6月份抓了几个地王，每天的收入超过200亿元。
但是，进入下半年后，由于融资渠道的不断收紧，住房企业资金压力和征地热情大大降低。大多数一级和二级地块以低溢价甚至零溢价出售。整体保险费率降至10%以下，三线和四线城市的市场热度继续下降。
全国范围内，克里的数据显示，截至2019年11月底，全国300个城市的土地市场总建筑面积为23亿平方米，比2018年同期下降了3.7%。考虑到去年11月和去年的营业额相差4.3亿平方米，2019年的土地市场总量很难达到2018年的水平
供应影响房价
然而，从新房市场和二手房市场的走势来看，地价对房价的影响正在减弱。由于整体价格较低，市场预期和判断逻辑正在发生变化。
中原指出，2019年土地交易的溢价大幅降低，客观上抑制了对房价上涨的乐观预期。
例如，北京年平均地价仅为9.4%，低于2018年的14%，是近年来的最低水平。
在总共50块住宅用地中，平均溢价仅为10.5%，18块以底价出售。在总共售出的35块商品房和住宅用地中，12块以底价出售，溢价为0，最近，一系列地块以底价出售。
总体而言，保险费率也在下降，从2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降2.3个百分点。第三季度，在住房企业融资渠道收紧的影响下，房价大幅下跌。第四季度，基本保持下降趋势，开发商征地审慎性明显提高。
截至2019年第四季度，所有城市的保险费率都已降至10%以下，尤其是一线城市，其保险费率已降至5%以下。大多数地块都是以底价出售的，价格下跌是无法减少的。二线、三线、四线城市的地价也分别下降到8.0%和9.7%，地价也下降到相对较低的水平。
Kerri指出，2020年地价很难进一步上涨。自2019年以来，由于投资回报率低，一些条件较好的地块未经登记就被出售。在这种影响下，为了确保供给，政府适当降低了价格预期，2019年底的土地交易价格已降至去年同期水平。由于预期的资本市场环境减弱，住房公司在高融资成本下将更加谨慎地征用土地，2020年土地价格将难以上涨。
此外，土地供应结构的逐步变化预计将彻底改变房地产市场的供求关系，抑制房价的大幅上涨。
最典型的例子是北京。从2018年6月10日开始，市场上的竞业禁止项目总数达到76个，超过1000万平方米。提供的住宅单元数量已达到57，344个，而在线标志的总数为24，089个。平均净签约价格为每平方米48615元，净签约完成率为249万平方米。基于交易号，净签署完成率仅为42%。
大量项目集中在市场上，导致市场供应和库存增加。根据月度网上签约数据，北京最近几个月一直处于高位，但与此同时，供应量较大，库存仍在持续积压，非竞争性房屋的供应量已连续15个月超过签约量。
2019年北京房价将明显下降。由于大量新建房屋带走了客流，二手房市场将继续低迷，整体下降15%-20%。
在更大范围内，为了稳定房价，去年广州、上海、深圳、南京等重点城市的土地供应量也大幅增加，超过同期，预计2020年将保持高位。
去年7月，《土地管理法》修正案草案删除了“建设用地必须归国家所有”一语，以清除集体土地进入市场的法律障碍，并使土地供应渠道多样化。这意味着未来主流城市的土地和住房供应将会增加，从而进一步平衡供需。
在2019年的房地产市场上，除了年底价格飙升的深圳以外，其他大部分城市基本实现了稳定或小幅下跌。2020年，随着土地供应的进一步改善，由于城市政策的实施，全国房价将保持稳定或正常。
(编辑:张维贤)