新华社杭州12月22日电:如何清晰地收集和使用社区的商业收入？
新华社记者汤涛和荆怀桥
近日，浙江省杭州市的一个社区工业委员会向业主发放了120万元的营业收入，用于分红，引发了各界的热烈讨论。有些人认为营业收入属于所有人，应该还给人民。其他人说钱应该存起来以备不时之需。
事实上，随着经济和社会的发展，社区的停车费、电梯广告费和场地费等营业收入也大幅增加。如何管理好这个账户，不仅关系到社区居民的生活质量，也反映了社区基层治理的能力。
住宅小区的商业收支很容易成为“糊涂账户”
众所周知，在城市商品房小区，有两笔钱与公共利益相关:一笔是物业维修基金，另一笔是物业业务收入。
以获得奖金的杭州社区为例。120万元是社区业主的运营收入，部分来自商店租金，部分来自地下停车位租金。行业委员会对社区1-10月的财政收支进行梳理后，发现余额超过138万元。
近年来，社区业务收入的来源日益多样化。「有些住宅区的商铺租金很高，有些则因占用土地而获得补偿。在大多数住宅区，地下停车位、电梯、户外和其他公共广告空间的租金甚至更受欢迎。”杭州一家房地产公司的负责人表示。
随着运营收入的上升，收入的处置已成为一个敏感问题。事实上，根据《物权法》第70条的规定，业主有权拥有建筑物的专有部分，如住宅建筑和商业建筑，并有权分享和共同管理专有部分以外的公共部分。
”一方面，所有者需要知道收入是多少以及在哪里使用；另一方面，所有者也应该理解和判断收入使用的合理性。”杭州市住房和房屋管理局的相关负责人表示。为此，记者随机采访了几个住宅区的业主。他们中的大多数人都知道住宅区有许多“额外”的营业收入，但许多人最终不知道如何使用这些收入。
一位业主告诉记者，一些住宅物业管理相对严格，有行业委员会的监督。然而，有些住宅区没有行业委员会，有些物业公司可能把营业收入放在自己的口袋里，不向业主披露。
社区对企业收入和支出的监管不力
业主不知道，社区也没有权力。该物业的年度经营收支已成为一个“灰色地带”，超出了每个人的控制范围，也成为业主、行业委员会和社会之间矛盾和纠纷的焦点。公共收入帐目的问题实际上集中在工业议会的权力和责任范围。
根据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》规定，物业“管理账目每年向业主公布一次”。"然而，这些规定并不清楚这些账目将如何公布以及公布多长时间。"杭州市房管局相关负责人表示，在杭州市的商品房中，经营收支缺乏公示和信息不对称的现象依然存在。
营业收入的分配和使用由业主大会决定，但业主大会的召开需要半数以上业主的参与，实际操作困难。如今，在许多住宅区，成千上万的家庭经常参与其中，由于工作繁忙、担心麻烦、个人力量小等原因，业主无法形成有效的监督。
广州市住房和城乡建设局物业管理司副司长张涛表示，广州市目前要求对居民小区营业收入进行银行专户管理，
相当大的经营收支反映了社区基层治理的重大问题。专家认为，要做好这一账户的管理，就要形成规范高效的管理和监督机制。
全世界都在积极探索这一点。17日，广州市人民代表大会常务委员会审议了《广州市物业管理条例（草案）》号文件，并专门设立了业主共同基金的管理、使用、宣传和监督的具体要求。
今年7月，杭州发布《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》，要求业主委员会和物业服务公司输入每月营业收支项目、金额、汇总等。进入杭州市住房和房屋管理局的信息平台。业主通过实名认证后，可以通过信息平台查询物业管理区域的经营收支情况。
关于住宅小区运营收入的使用，张涛表示，根据《物权法》，维修资金的使用要求业主总数和物业面积达到“三分之二”的约定比例，但危及房屋使用和人身财产安全的六个区域除外，包括消防、电梯和渗水，这些区域不受限制。然而，物业使用的营业收入门槛只有“双倍半”，比维修资金更可行。
为此，杭州在《业主委员会相关工作制度（试行）》中明确规定，原则上物业管理收入的50%以上用于公共部位和共用设备的物业专项维修资金的维护、更新、改造或补充。这在最大程度上限制了行业委员会或财产的所有者直接获得资金，从而影响了社区的后续运作等问题。
广州在制定相关法规时，也在引导业主将其营业收入投资于维护。同时，它正在积极探索与商业保险的合作，以帮助社区建立面向市场的保障措施。“只要业主投票，运营收入的使用就没有限制。面对较长期的社区维护，我们在使用业主的公共资金时应该更加谨慎。”张涛说。